Уявіть собі дві кардинально різні локації. З одного боку — Балі: індонезійський острів, що став символом lifestyle-еміграції, digital nomads, і високорентабельної курортної нерухомості. З іншого — Буковель: серце українських Карпат, що попри війну демонструє вибухове зростання туристичного попиту та активність девелоперів.
На перший погляд — два різні світи. Але якщо подивитися крізь призму інвестицій — у цих ринків більше спільного, ніж здається. І там, і там зводяться комплекси під управлінням готельних операторів, і там, і там є інвестори, які шукають не просто квадратні метри, а капіталізацію, cash flow, та зрозумілу стратегію виходу.
Питання, яке сьогодні стоїть перед досвідченим інвестором, звучить просто: де ефективніше працюють гроші — в тіні пальм чи в тіні гір?
У цьому матеріалі ми не будемо оперувати загальними враженнями про «рай на землі» чи «затишний відпочинок у горах». Натомість — серйозна аналітика: туристичний трафік, дохідність, формати нерухомості, податки, юридичні моделі. Все для того, щоб у фіналі ви могли прийняти рішення, керуючись не емоціями, а цифрами.
Туристична привабливість і попит на оренду
При оцінюванні інвестицій в курортну нерухомість ключовим чинником завжди виступає стабільність туристичного потоку. Адже саме від нього залежить завантаженість об’єкта, регулярність орендного доходу і зрештою — рентабельність усього проєкту. І в цьому сенсі Балі й Буковель пропонують інвестору два різні сценарії: один — зі стабільним і передбачуваним попитом, інший — з високою динамікою росту.
Балі — острів без міжсезоння
Туристичний потік на Балі має характерну рису: відсутність яскраво вираженої сезонності. Влітку сюди прилітають австралійці, азіатські мандрівники та digital nomads, що живуть тут місяцями. Взимку — острів заповнюють європейці, які рятуються від негоди в теплій тропічній атмосфері. Така географічна диверсифікація аудиторії дозволяє зберігати високу середньорічну завантаженість готельних об’єктів — від 60% до 80%, за даними Асоціації готельєрів Балі.
Особливу роль у формуванні попиту відіграє якісна інфраструктура острова: сучасні ресторани, лаунж-зони, спа-комплекси, спортивні івенти, гольф-поля, школи серфінгу, освітні заклади для експатів. Усе це не лише приваблює туристів, а й утримує їх на тривалі періоди — що суттєво підвищує дохід від середньострокової оренди.
Буковель — рекордні темпи росту попиту
Натомість Буковель — яскравий приклад того, як регіон перетворюється зі сезонного зимового курорту на цілорічну туристичну дестинацію. У 2021–2024 роках середній тариф за ніч у готелях регіону виріс із 2 500 грн до понад 5 200 грн. Це свідчить не лише про зростання попиту, а й про готовність гостей платити більше за якісний сервіс і комфорт.
Буковель активно розвиває інфраструктуру: відкрито новий аквапарк, оновлено озеро Молодості, з’явилися нові оглядові майданчики, веломаршрути, етнопарки, а також великі гастрономічні проєкти київських рестораторів. Більш того, з’являються приклади успішного цільового маркетингу на іноземні ринки: один із нових готелів протестував рекламну кампанію на Румунію й за кілька тижнів досяг 40% бронювань від румунських туристів. Це підтверджує міжнародний інтерес до регіону навіть у воєнний час.
Ціни на вхід та очікувана рентабельність
Одне з головних питань, яке ставить собі інвестор: скільки коштує старт і яким буде щорічний дохід? Тут усе зводиться до двох речей — ціни на вхід та очікуваної прибутковості після запуску об’єкта. Порівняймо ці показники для Балі та Буковелю.
Балі — високий поріг входу, стабільна дохідність
Найбільший попит серед інвесторів мають вілли біля океану, апартаменти в популярних районах (Чангу, Убуд, Улувату) та готельні номери у форматі condotel з гарантованою орендною програмою.
Стартова ціна апартаментів у туристичних зонах — від $54 000 за 34 кв м в апарт готелі з інфраструктурою. Деякі забудовники пропонують і дольову участь, яка передбачає можливість інвестувати від $10 000.
Вілли — від $155 000, залежно від локації й площі. (зазвичай від 74 м2 з двома спальнями.
Наразі багато українських девелоперів будують на Балі, це додає впевненості в тому що свої і там є і там наша якість і сервіс.
гттельні номери — від 105к долл за номер 35 м2 (ми гоовримо про крупні проекти під управлінням міжнародних готельних операторів, до прикладу Виндхем).
Рентабельність за умови професійного управління — 10-15% річних у доларах.
Ще однією перевагою інвестування в нерухомість на Балі є гнучкість фінансових операцій. В Індонезії не діє жорсткий фінансовий моніторинг, тому процес оплати значно спрощено. Це дозволяє інвесторам, зокрема, використовувати криптовалюту — популярний спосіб розрахунку на острові. Водночас, після оформлення права власності й подальшого продажу об’єкта, кошти від угоди легально надходять на рахунок, що робить цей ринок не лише зручним, а й прозорим для подальших фінансових операцій.
Стабільність дає висока середньорічна завантаженість та ціни на оренду, що постійно зростають. У 2024 році середня добова вартість оренди вілли преміум-сегменту сягнула $300–450 на добу, а попит перевищив пропозицію в пікові періоди. Те саме спостерігається і щодо попиту на готельні номери, це новий тренд який зростає. Люди хочуть жити працювати відпочивати в одному місці, для цього і коворкінги і ресторани.
Буковель — доступний старт, потенціал швидкого зростання
На відміну від Балі, Буковель сьогодні — один із небагатьох ринків, де інвестор може увійти з меншим бюджетом і розраховувати на зростання капіталізації в найближчі 2–3 роки.
Апартаменти в нових готельних комплексах коштують від $55 000 до $90 000.
Гарантована рентабельність у багатьох об’єктах — 8–10% у валюті, з додатковим бонусом: дисконт на особисте проживання.
Більшість об’єктів працюють у форматі «під ключ»: із повним управлінням, бронюванням і сервісом без участі власника.
Цікавий факт: багато девелоперів надають договірну гарантію прибутковості, що значно знижує ризики для інвестора. Крім того, у 2023–2024 роках вартість перепродажу апартаментів у вже зданих об’єктах зросла на 20–30%, що свідчить про ріст ринку навіть в умовах війни.
Один із ключових ризиків інвестування в готельну інфраструктуру Карпат — можливе зниження попиту після завершення війни та відкриття кордонів. Українці знову отримають широкий вибір напрямків для відпочинку, включно з європейськими курортами, де рівень сервісу та ціни часто є співставними. У такій ситуації поточний попит на Карпати може суттєво знизитися, і велика кількість номерів, збудованих у розрахунку на внутрішнього туриста, ризикує залишитися незатребуваною. Притік іноземців навряд чи компенсує цю різницю, що може призвести до падіння доходів від оренди та знецінення активу.
Юридичні особливості, права власності й ризики
Юридична чистота угоди — те, що може як убезпечити інвестора, так і стати джерелом ризиків, особливо на іноземному ринку. Давайте розглянемо, чим відрізняється правовий ландшафт Балі й Буковелю.
Балі — земля в оренді, але з чіткими механізмами захисту
В Індонезії, згідно з англосаксонською системою права, іноземці не можуть напряму володіти землею у власність (freehold). Проте це не обмежує можливості інвестування: на практиці використовуються легальні механізми довгострокової оренди, які передбачають повний контроль над об’єктом та право його перепродажу, дарування чи спадкування. Такий формат забезпечує фактичне володіння нерухомістю з усіма ключовими правами, зберігаючи прозорість і захищеність угоди.
Leasehold (оренда землі) — зазвичай на 30 років із правом пролонгації ще на такий самий термін.
Окреме право власності на будівлю, за договором з гарантіями для інвестора.
Реєстрація через юридичну особу PT PMA, яка дає можливість володіти землею опосередковано та вести бізнес офіційно.
Усі угоди оформлюються нотаріально, а в проєктах від надійних девелоперів покупець отримує юридичний аудит, договір оренди землі з подовженням, право на прибуток і податкову реєстрацію. Але важливо: інвестувати слід лише через перевірені компанії з досвідом завершених проектів, і використовувати консультацію незалежних юридичних компаній, інакше є ризик зайти в об’єкт, який не добудується.
Буковель — повноцінна приватна власність з українською реєстрацією
На відміну від Балі, інвестор у Буковелі отримує державну реєстрацію права власності на апартаменти, незалежно від форми проживання чи здачі в оренду.
Усі об’єкти продаються як нежитловий фонд (готельні номери або комерційна нерухомість).
Покупець отримує договір купівлі-продажу, реєстрацію в нотаріуса — усе за українським законодавством.
Якщо проєкт передбачає гарантовану орендну програму, укладається окремий договір з керуючою компанією.
Юридичні ризики мінімальні, якщо працювати з об’єктами від прозорих забудовників і перевіряти землю, дозвільну документацію, цільове призначення. У цьому допомагає юрист або супровід компанії-партнера.
Обидва напрямки — і Балі, і Буковель — можуть бути вигідними для інвестора. Справжня диверсифікація — це інвестиції в об’єкти з різними валютами, сезонами, підходами до оренди. Саме тому дедалі більше українських інвесторів купують апартаменти і в Буковелі, і на Балі, балансують дохідність і ризики, а також користуються можливістю мати житло як у Карпатах, так і в тропіках.
Новини ринку житла, аналітика цін, поради для покупців і забудовників, тенденції в оренді та інвестиціях — усе про квартири, будинки й комерційну нерухомість читайте в розділі «Нерухомість».