Схеми з незаконним продажем нерухомості досить поширені в Україні. Не рідко трапляються випадки, коли без відома власників якийсь адвокат чи ріелтор або просто шахрай продає їхні квартири. А потім вони її повертають у суді, а нові “власники”, які вже купили таку нерухомість, залишаються на вулиці без грошей.
Про це Інформатор повідомляє з посиланням на телеграм-канал “Нерухомість ІНФО“. Квартира вашої мрії – гарна ціна, зручне розташування, всі документи “на руках”… Але що, якщо ці документи – фальшиві? Шахраї можуть бути досить спритними: підробити свідоцтва про право власності, технічні паспорти, довіреності, а іноді навіть використовують підроблені або вкрадені паспорти справжніх власників, щоб незаконно продати чуже житло.
В чому суть схеми та які наслідки для покупця
Шахраї виготовляють фальшиві документи на квартиру – настільки якісні, що іноді навіть досвідчені покупці не помічають обману. Підставна особа (або актор із чужим паспортом) з’являється у нотаріуса, оформлює “продаж”. Ви сплачуєте кошти, підписуєте договір, в’їжджаєте…
Через деякий час з’явиться справжній власник і подасть в суд на вас і шахрая. Ваш договір визнають недійсним, адже він був підписаний не зі справжнім власником.
З великою вірогідністю ви залишетесь без квартири і без грошей. А ще у можливій кримінальній справі доведеться доводити, що ви жертва, а не співучасник. У такому разі потрібно буде подбати про наявніть фахового адвоката. А от покрити свій збиток за рахунок шахрая зазвичай просто неможливо.
Як захистити себе
Перевіряйте документи! Замовте:
- витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою тієї квартири (або приватного будинку), яку купуєте або за кадастровим номером земельної ділянки (на якій розташовано нерухомість). Цей витяг можна взяти за посиланням у Дії. Він коштує 40 грн. Для формування витягу вам знадобляться ІПН/РНОКПП власника нерухомості або код ЄДРПОУ компанії (якщо власник – юридична особа).
- Ви зможете дізнатися, чи не перебуває нерухомість під арештом або в іпотеці. Перевірити можна також на сайті Opendatabot або отримати друкований витяг у ЦНАПі за 60 грн чи у нотаріуса. Також у паперовій формі замовити такий витяг можна у нотаріуса (вартість послуги потрібно буде уточнити).
Ідентифікація для отримання цієї послуги онлайн відбувається через ЕЦП. Документ зможете завантажити у PDF. У ЦНАПі для надання послуги офлайн можете показати свої документи в Дії. Дані з Реєстру речових прав на нерухоме майно – це єдиний офіційний доказ права власності.
Також слід звернути увагу (у витягу буде така інформація), наскільки часто змінювалися власники даної нерухомості. Якщо їх змінилося багато за невеликий проміжок часу – це тривожний дзвінок. Адже так роблять і шахраї, щоб заплутати власників нерухомості, яку продають без їхнього відома.
Власнику, щодо якого є запис у Єдиному реєстрі боржників, поки такий запис існує, забороняється відчуження будь-якого майна, в т.ч. нерухомості. Навіть, якщо на самому обʼєкті нерухомості відсутнє обтяження. Також, якщо власник нерухомості перебуває у шлюбі, не має права продати цей обʼєкт нерухомості без згоди іншого подружжя.
Якщо продавець продає житло за довіреністю – то потрібно перевірити її! Знайдіть телефон нотаріуса, який її видав, подзвоніть та запитайте, чи видавав він її цій людині на такий об’єкт. Також можна її перевірити у Єдиному реєстрі довіреностей, але для цього потрібно буде звернутися з заявою до будь-якого нотаріуса.
З довіреністю від іноземного нотаріуса буде складніше. Їх часто і підробляють, а перевірити їх в якомусь реєстрі тих країн, де вони видані, малоймовірно. Тому будьте обережні, коли вам це пропонують.
Перевірте технічний паспорт об’єкта. Це можна зробити у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Раніше ДАБІ, державні реєстратори та нотаріуси не могли перевірити, чи справжній технічний паспорт їм подано для проведення реєстраційних дій (введення в експлуатацію, оформлення продажу чи спадщини). Тепер вони можуть онлайн отримати витяг з відомостями про технічну інвентаризацію нерухомості і перевірити, чи співпадають дані з документами. Для цього необхідно, щоб особи, які мають право проводити технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна, вносили дані про результати інвентаризації в Єдину державну електронну систему у сфері будівництва – з грудня 2021 року це стало обов’язковим. Для отримання інформації звідти потрібні реєстраційний номер документа / адреса нерухомості / кадастровий номер земельної ділянки, де вона знаходиться.
Перевірте паспорт продавця. Попросіть копії, перевірте ІПН, зверніться до юриста: іноді шахраї використовують вкрадені або підроблені документи. За серією та номером паспорта продавця можна дізнатися, чи не був цей паспорт вкрадений або втрачений (відповідно, шахрай може прикидатися власником та пред’являти його паспорт). Перевірити це можна на Opendatabot, ввівши серію та номер паспорта.
В Opendatabot можна перевірити людину і за номером ІНН. Ви дізнаєтеся, чи є у особи податкові борги, чи відкриті виконавчі провадження тощо. Зробити це можна тут.
Отже, є кілька порад:
- Не економте на фаховому юристі, що розбирається у нерухомості. Він допоможе отримати інформацію з переліку та перевірити її.
- Перевіряйте ретельно кожен документ та кожен крок.
- Якщо угода видається занадто вигідною – зупиніться і подумайте. Можливо, шахраї хочуть якомога швидше продати об’єкт та заробити.
- Робіть офіційні платежі на банківські рахунки з відповідним документальним підтвердженням. Не розраховуйтеся з продавцем готівкою.
Ріелтори з ексклюзивною пропозицією
Нагадуємо, що зіпсувати вам нерви можуть не тільки шахраї, що продають нерухомість. Недобросовісні ріелтори можуть зловживати вашою увагою. Зокрема, ставити в оголошення фотографії з інших об’єктів (навіть інших країн!), виставляти вартість на 10-15% нижче за ту, яку запропонують вам. А також буває, що того об’єкта, що в оголошенні, вже немає у продажу чи в оренді, але “є дещо кращий схожий, вже з ремонтом, в іншому місці, але коштує на 20% (або більше) дорожче” – це типова уловка. І якщо ви відмовитеся, ріелтори можуть вас не залишити у спокої, доки не візьмете якийсь з об’єктів з їхнього переліку.
Новини ринку житла, аналітика цін, поради для покупців і забудовників, тенденції в оренді та інвестиціях — усе про квартири, будинки й комерційну нерухомість читайте в розділі «Нерухомість».