Попри війну та пошкодження житлової інфраструктури, в Україні оживає ринок нерухомості. Знаходиться чимало людей, які купують квартири та будинки для себе або на перепродаж.
Ситуація зараз на ринку нерухомості в Україні
До війни первинний ринок нерухомості був дуже активним, подекуди навіть перевершуючи вторинний, до якого відносяться будинки, що були побудовані понад 10 років назад.
“Сьогодні первинний ринок більше мертвий, ніж живий. Люди дуже бояться туди вкладати. Хоча є поодинокі інвестиції, але загалом страх переважає. Забудовники намагаються щось будувати, проте часто заморожують об’єкти. Навіть якщо сьогодні будівництво йде, немає гарантії, що воно не зупиниться завтра. Тому люди з грошима не ризикують туди вкладати”, – розповідає власник агентства нерухомості Андрій Романов.
Купівля-продаж нерухомості зараз зосереджені на вторинному ринку, який допомогли стимулювати державні програми “єОселя” та “єВідновлення”. Проте Романов уточнює, що Києві в межах цих програм відбувається лише близько третини угод, інші 70% – купівля житла за готівку.
“Попит найбільший на двокімнатні квартири з ремонтом поблизу метро, які в середньому коштують до 60 тисяч доларів. Це переважно будинки радянських часів: “хрущівки” та панельні дев’ятиповерхівки. Новобудови значно дорожчі, наприклад, однокімнатна квартира з ремонтом – від 80 тисяч доларів, тому їх купують рідше”, – зауважує власник агентства нерухомості.
При цьому Андрій Романов підкреслює, що західні регіони України зараз є лідером за будівництвом, але після закінчення війни найбільша активність ринку нерухомості має знову сконцентруватися саме в Києві. Після завершення війни, за словами Романова, ціни мають повернутися на довоєнний рівень – це на 30% дорожче, ніж зараз.
Заробіток на інвестиціях в нерухомість
Експерт з нерухомості Олена Бондарук зазначає, що основними інвесторами на ринку житла є три категорії покупців. На першому місці – засновники будівельних компаній, які скуповують кілька квартир у житлових комплексах, роблять якісний ремонт і перепродають з прибутком. Другу групу складають IT-фахівці, які активно інвестують зароблені кошти в нерухомість. Третю категорію представляють звичайні українці, які, вдало продавши власне житло, усвідомили привабливість нерухомості як інструменту для інвестування.
“Первинну нерухомість, яка вже побудована, здана в експлуатацію або знаходиться на межі здачі, купують дуже активно. Центральні райони купують для того, щоб з часом зробити ремонт, перепродати або здати в оренду, оскільки окупність 8–10 років – це хороший показник. Також активно купують невеликі квартири для тих, хто втратив житло, як правило, для людей, які жили в Європі та повертаються в Україну”, – ділиться подробицями Бондарук.
Експертка додає, що у спальних районах інвестори активно скуповують компактні “євродвушки” за 50-60 тисяч доларів, роблять у них ремонт, сума якого в середньому обходиться у 20 тисяч доларів, а потім перепродають вже за 95-100 тисяч. Навіть після сплати обов’язкових відрахувань (5% ПДФО та 5% військового збору) інвестор забирає лише з одного об’єкта близько 15 тисяч доларів.
“Наприклад, у ЖК “Варшавський 2” однокімнатну квартиру (44–46 м²) можна купити за 55 тисяч, зробити ремонт за 20 тисяч і продати за 90–95 тисяч. Чистий прибуток – близько 30% за 3-4 місяці. Об’єкти, які вже здані в експлуатацію, але їх можна купити за переуступкою, виходять значно дешевше. Наприклад, якщо середній бюджет – 100 тисяч, то купівля у власника обійдеться на 10 тисяч дорожче”, – зауважує Олена Бондарук.
Щоб уникнути високих податків, інвестори часто оформляють об’єкти на різних членів сім’ї або використовують схему переуступки прав, що дозволяє не платити додаткові податки. Купівля за переуступкою коштує лише 500-1500 доларів проти більше ніж 6 тисяч доларів податків при оформленні власності.
Переуступка квартири – це продаж прав на житло ще до офіційного введення будинку в експлуатацію. Інвестор, який раніше укладав договір із забудовником, передає свої права новому покупцю, уникаючи процедури реєстрації власності.
“Професійні інвестори можуть продавати десятки об’єктів на рік, оскільки переуступка не фіксується в реєстрі як право власності. На 5 квартирах можна заробити близько 100 тисяч доларів, а за рік – до 150-200 тисяч, враховуючи можливість провести 3-4 цикли ремонтів”, – резюмує експерт з нерухомості.
Новини ринку житла, аналітика цін, поради для покупців і забудовників, тенденції в оренді та інвестиціях — усе про квартири, будинки й комерційну нерухомість читайте в розділі «Нерухомість».