Ринок нерухомості у 2026 році залишатиметься динамічним, але його непередбачуваність зростає. Нові регуляції, посилений контроль угод та зміни у фінансуванні будівництва вимагають від покупців максимальної уважності.
Адвокат Іван Топор проаналізував ключові ризики 2026 року, що стосуються як первинного, так і вторинного ринку.
Головні ризики на первинному ринку
Адвокат виділяє три найбільш небезпечні пастки при купівлі житла в новобудові:
1. Подвійні продажі та судові спори
Після 2022 року зросла кількість випадків, коли інвестори судяться із забудовниками, вимагаючи визнання права власності. Поки триває суд, забудовник може розірвати договір і продати ту саму квартиру новому, нічого не підозрюючому покупцеві.
“У такому випадку новий покупець фактично опиняється з недійсним правочином і серйозними фінансовими втратами”, — зазначає Іван Топор.
Як захиститися: Провести ретельну юридичну перевірку забудовника в Єдиному державному реєстрі судових рішень і прописати в договорі гарантії забудовника про відсутність спорів щодо об’єкта.
2. Непередбачувані доплати через інфляцію
Через зростання вартості матеріалів забудовники часто вимагають від інвесторів додаткових платежів, погрожуючи розірванням договору та поверненням коштів у гривневому еквіваленті за старою ціною. Цей ризик особливо гострий при переуступці майнових прав, коли новий покупець сплатив велику суму первинному інвестору, але юридично для забудовника фігурує стара, менша сума.
Як захиститися: Домогтися внесення до договору умови про повернення коштів із прив’язкою до рівня інфляції або курсу долара США на дату підписання договору.
3. Порушення нового закону про МОН (майбутні об’єкти нерухомості)
Після 10 жовтня 2022 року забудовники повинні продавати квартири лише через договори купівлі-продажу прав на майбутні об’єкти нерухомості (МОН). Якщо девелопер продовжує пропонувати стару схему купівлі майнових прав, це є сигналом серйозного юридичного ризику.
“Фактично інвестор ризикує опинитися в ситуації, коли він оплатив квартиру, але не може оформити на неї право власності через невідповідність первинного договору чинним нормам”, — пояснює адвокат.
Ризики на вторинному ринку та шахрайство
Через масову міграцію зросли ризики, пов’язані з дистанційним оформленням угод:
Фальшиві закордонні довіреності: Іноземні довіреності не вносяться до українських реєстрів, тому нотаріусу неможливо перевірити їхню справжність. Шахраї користуються цим для підробки.
Порада: Вимагайте оформлення довіреності в українському консульстві за кордоном, оскільки такі документи підлягають обов’язковому внесенню в реєстр в Україні.
Прихований шлюб за кордоном: Якщо продавець зареєстрував шлюб за кордоном, але не вніс його до українського реєстру, він може продати спільне майно без згоди чоловіка/дружини. Це є підставою для визнання угоди недійсною.
Порада: Завжди наполягайте на внесенні до договору реальної вартості нерухомості, щоб мати можливість вимагати повернення фактично сплаченої суми в суді.