В Україні практика укладення письмових договорів оренди житла стає все більш поширеною, зменшуючи залежність від усних домовленостей. Там, де відсутній договір або постійно порушуються його умови, суттєво зростає ризик примусового виселення.
Водночас власники житла не мають права діяти протиправно, бо згідно зі статтею 47 Конституції України, людину не можна позбавити житла без законних підстав і лише за рішенням суду. Це прямо забороняє такі дії, як самовільна заміна замків.
Особливості розірвання договору оренди житла в рамках закону
Найбільш невразливими є ті орендарі, які мають письмовий договір. У разі конфлікту вони можуть захистити свої права документально. Проте якщо договір відсутній, доведення законності свого перебування у квартирі стає проблематичним, і власник може стверджувати, що орендар несанкціоновано знаходиться у приміщенні.
Окремої уваги заслуговує питання заборгованості. Згідно зі статтею 825 Цивільного кодексу України, наймодавець має право бажати розірвання договору, якщо орендар не сплачує орендну плату понад шість місяців у випадку довгострокової оренди або двічі поспіль із простроченням у короткострокових випадках.
Фактично вже після другої несплати власник отримує законне право звертатися до суду без додаткового попереджень.
Основні підстави для виселення:
- систематична несплата оренди;
- навмисне псування майна;
- використання приміщення не за призначенням;
- створення небезпеки або дискомфорту для оточуючих.
Порядок виселення через порушення правил користування житлом
Коли квартира перетворюється на склад, робочий офіс чи місце постійних вечірок, це є порушенням умов проживання. Закон дозволяє достроково розірвати договір оренди у випадках, якщо орендар сприяє руйнуванню або пошкодженню житла чи використовує його з іншою метою, ніж для проживання.
З 2026 року суди все частіше враховують доказову базу у вигляді актів ОСББ, фотоматеріалів та відеозаписів.
Щоб уникнути подібних ризиків, рекомендується:
- завжди укладати письмовий договір;
- зберігати чеки або інші підтвердження оплати;
- дотримуватися встановлених правил користування майном.