В умовах воєнного стану в Україні діють суворі обмеження щодо купівлі-продажу нерухомості. Основна мета таких норм — захист національної безпеки та запобігання проникненню в економіку держави капіталу, пов’язаного з країною-агресором.
Згідно з постановою Кабінету міністрів №164, нотаріуси мають відмовляти у вчиненні нотаріальних дій особам, які підпадають під визначення, закріплене у постанові №187.
Це означає, що будь-які угоди купівлі-продажу нерухомості за участі таких осіб є незаконними.
До категорій осіб, яким заборонено купувати нерухомість в Україні, належать:
- громадяни Російської Федерації (за винятком тих, хто легально проживає в Україні);
- юридичні особи, зареєстровані за російським законодавством;
- українські компанії, у яких частка російських громадян чи держави-агресора складає 10% і більше;
- іноземні компанії, якщо серед їхніх кінцевих бенефіціарів є РФ або російські громадяни (з часткою від 10%).
Ці обмеження — частина загальної політики України щодо захисту національних інтересів та майбутніх судових позовів проти РФ.
Нотаріуси мають право відмовити у реєстрації угоди
Якщо особа, яка підпадає під обмеження, намагається оформити договір купівлі-продажу нерухомості, нотаріус зобов’язаний припинити нотаріальну дію.
“Перед процедурою купівлі-продажу нерухомого майна потрібно перевірити, ким насправді є власник. Це дозволить уникнути проблем із реєстрацією прав власності”, — пояснює “РБК-Україна” юристка Ярина Паш.
Водночас теоретично цю заборону обійти можна, наприклад, якщо:
- росіянин передає право продажу третьому лицу (але це ризиковано, бо нотаріус може виявити схему);
- власник змінює громадянство (але це довгий процес);
- компанія змінює бенефіціарів (але це теж відстежується).
Але на практиці такі схеми часто розкриваються, і угода анулюється.
Чому діють такі обмеження
В умовах війни контроль за ринком нерухомості є одним із ключових інструментів захисту економічного та оборонного потенціалу країни.
“Не можна допустити, щоб активи в Україні опинилися в руках тих, хто прямо чи опосередковано підтримує агресора. Це не лише питання економічної безпеки, а й моральної справедливості”, — вважає Ярина Паш.
Як перевірити нерухомість перед купівлею
Щоб не потрапити у ситуацію, коли угоду визнають недійсною, покупцеві слід перевірити:
- хто власник. Це можна зробити через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно;
- чи є нерухомість у судовому процесі. Інформацію можна знайти в Єдиному державному реєстрі судових рішень;
- чи є заборгованість за комунальні послуги. Це можна дізнатися через запит до місцевих комунальних служб;
- чи немає проблем з документами. Необхідно перевірити правовстановлюючі документи та їхню відповідність законодавству.
Зазначимо, при купівлі-продажу нерухомості важливо розуміти, що таке завдаток, аванс, застава та передоплата. Ці поняття мають різні юридичні наслідки, і помилки у їхньому застосуванні можуть коштувати значних фінансових втрат. Часто покупці та продавці плутають їх або використовують неправильно, що може призвести до серйозних суперечок.