Якщо початок осені порадував забудовників і орендодавців зростанням цін, то в листопаді все знову зупинилося — блекаути таки добили ринок нерухомості. Той факт, що теплопостачання включили значно пізніше, ніж у попередні роки, плюс відключення світла по вісім годин двічі на день, крім того, політичні проблеми, такі як міндічгейт, ультиматуми про капітуляцію, — все це вплинуло на нерухомість негативним чином: продажі зупинились, а ціни на оренду пішли вниз.
На сьогодні попитом користується мінімальна оренда в розмірі 7–10 тис. грн на місяць і менше за квартири в прифронтових містах — Чернігові, Сумах, Харкові, а тепер також у Запоріжжі. Переселенці не готові платити більше, бо їхні доходи мінімальні, а держава їм практично не допомагає.
Навіть у Києві можна сьогодні знайти такі ціни. Звичайно, що не на перших шпальтах сайтів об’яв і не в новобудовах або центрі Києва, але вони є, особливо в будинках «радянського» житлового фонду, на околицях, без сучасного ремонту і в не дуже зручних транспортних місцях. Вони є на безкоштовних телеграм-каналах та інших безкоштовних ресурсах, — тільки не у ріелторів.
Утім, середня ціна за оренду в Києві на сьогодні перебуває у межах 15–20 тис. грн/місяць за квартиру, в центрі — до 25 тис. Хоча серед об’яв можна побачити й якісь захмарні ціни, але ті об’єкти роками не можуть знайти орендарів, а ремонти там такі дорогі, що для декого вигідніше їх не здавати в оренду від слова «взагалі».
Цікаво, що орендарі сьогодні воліють шукати житло у нових ЖК, оскільки хочуть більше комфорту, який може надати сучасна будівля: якщо вже платити гроші, то воно має бути того варте. Тому ціни в старому («радянському») житловому фонді і ціни в сучасних будівлях мають різновекторне спрямування: в старих ідуть униз, тоді як у нових не зменшуються. Історичний центр є винятком, але не завжди.
Звичайно, що ціни на заході України суттєво відрізняються в більший бік, а Львів і Луцьк залучають найбільше інвестицій у країні, бо процес релокації триває. Так само, як це було у Другу світову: цілі заводи переїжджають із співробітниками з сім’ями. Відповідно, й оренда тут уже київська — 20–25 тис. грн/місяць за квартиру. Навіть Івано-Франківськ підтягується під ці ціни, не кажучи вже про Ужгород або Мукачеве, де, можливо, ціни трохи нижчі, але потенціал до зростання значний.
Звісно, левова частка орендарів шукають мінімальну оренду, бо вони переселенці. Хоч як дивно, з’явилася нова категорія іноземців із Туреччини, Грузії, Азербайджану та інших азіатських країн, нові заробітчани — спеціалісти в IT і логістиці. Є студенти з Індії, Китаю та інших азійських країн, а також з Африки та Латинської Америки, які традиційно навчались в Україні, підвищували тут свою кваліфікацію.
Багато хто шукає оренду, маючи домашніх тварин, але не всі при цьому вміють берегти майно орендодавців і не завжди готові компенсувати пошкодження, які неминучі при наявності тварин, тому дуже часто отримують відмову. Навіть подвійна застава не допомагає.
Є сім’ї, які влаштовуються на роботу в Києві, переїжджаючи з великих прифронтових міст, особливо з Харкова. Вони, звичайно, належать також до категорії внутрішньо переміщених осіб, але підтримки від держави не одержують, а влаштовуються на державну службу на непогані зарплати: сьогодні зарплати у держорганах набагато вищі, ніж у приватних структурах.
Орендарі, а частіше покупці, на заході — це сім’ї й працівники, які релокуються разом із підприємствами зі сходу. Також є небідні люди із прифронтових міст, які можуть собі дозволити гідну оренду та працювати з дому.
А люди з низькими доходами переважно залишаються в своїх містах, дехто до останньої можливості, бо розуміють, що держава їм не допоможе, а знайти роботу після певного віку практично неможливо.
І хоча обсяг вільних площ у вже існуючих будинках величезний, ніхто не замислюється, як же запустити ці площі в обіг. Мова про те, як стимулювати власників житла здавати його в оренду або навіть продати державі для ВПО, щоб у людей був дах над головою і вони могли нормально працювати й виховувати дітей.
З іншого боку, біженці розуміють, що політика в Європі може різко змінитися (вона вже змінюється. — Л.С.), і їм доведеться повертатися, тому резервна квартира в Україні — це як останній рубіж: за спиною щось є.
Продаж квартир у четвертому кварталі 2025 року практично зупинився, хоча влітку і на початку осені ринок був досить жвавим, а ціни в Києві майже повернулися в доларовому еквіваленті до рівня 2021 року. Але з приходом холодів і збільшенням дроново-ракетних ударів усе змінилося, при тому що кількість пропозицій лише зростає.
Збільшується пропозиція в основному завдяки тим, хто поїхав за кордон і вже непогано там влаштувався. А ті, хто не влаштувався і в кого діти не вписалися в те оточення, вже давно повернулися в свої домівки. Тому квартир на ринку дедалі більше, але купувати їх нікому, бо у ВПО немає грошей.
На сьогодні попитом користуються квартири лише в найбільш економному сегменті та/або за рахунок програм єОселя чи єВідродження, де квартири мають бути в будинках, що введені в експлуатацію не більш як десять років тому, а для деяких категорій — навіть три роки.
На думку експертів, ці вимоги дуже жорсткі, бо починаючи з 2000 року в Україні зводяться сучасні будинки підвищеного комфорту. Тому зазначене обмеження не має логічних пояснень не тільки щодо старого фонду, а й щодо досить нових сучасних будинків, зведених після 2000-го, бо їм уже близько 25 років. Ба більше, треба дати можливість купувати квартири в будь-якому житловому фонді, якщо хтось хоче там жити. Бо на сьогодні все це виглядає як штучне і непотрібне обмеження ринку, що стримує його розвиток.
В інших сегментах (покращений економ-, бізнес- або елітний) усе стоїть заморожене, тому що продавці не збираються знижувати ціни, очікуючи зміни ситуації. Вони не продаватимуть квартиру, ціна якої була 3–4 тис. дол./кв. м, за 500–600 дол. за квадрат, бо таких покупців немає, зате є надія на завершення війни і відродження ринку.
Звичайно, попитом користуються квартири, які в народі називають «готельного типу», площею 18–20 кв. м за ціною 15–16 тис. дол. Хоч яке житло, але своє, нехай і на Борщагівці або ДВРЗ. І це в Києві, а в Дніпрі, Харкові чи Запоріжжі таку «готельку» можна купити ще дешевше.
Якщо раніше в Києві повнометражну квартиру в спальному районі можна було придбати за 40–60 тис. дол. за середньої ціни 50 тис. дол., то тепер їх пропонують за ціною 30–40 тис. дол. Але попиту на них немає, оскільки будинки старого або «радянського» фонду під державні програми не підпадають. Зняття обмежень за віком будинку пожвавило б цей ринок.
Немає попиту й на квартири в центрі з дизайнерським ремонтом, які традиційно здавали в оренду іноземцям: щодо таких квартир у ріелторів місяцями немає жодного дзвінка. Ці квартири чекають іноземців, готових платити за додатковий комфорт, але до закінчення війни вони не з’являться.
Вартість — це завжди очікування й надії: очікування зростання цін, стабільності життя та надії на краще.
Новини ринку житла, аналітика цін, поради для покупців і забудовників, тенденції в оренді та інвестиціях — усе про квартири, будинки й комерційну нерухомість читайте в розділі «Нерухомість».