Попит на житло в Україні зростає швидше, ніж будуються новобудови – аналітика

2025 рік став справжнім бумом для інвесторів у нерухомість: забудовники масово виводять на ринок нові житлові комплекси з опцією раннього продажу квартир на етапі котловану за мінімальними цінами та дисконтами до 25% при 100% оплаті.

Згідно з власною аналітичною базою об’єктів первинної нерухомості групи компаній DIM, у період січень-жовтень 2025 року продажі стартували в 187 нових ЖК по всій Україні – це на 10% більше, ніж за аналогічний період 2024 року. У Києві та області приріст майже повернувся до довоєнного періоду і становить +61-70% (37–39 нових ЖК або черг будівництва). Бронювання і продаж лотів в нових комплексах часто сягає 25–40% вже в перші тижні офіційного запуску.

Найцікавіша тенденція – структура продажів. Частка саме інвестиційних угод на етапі котловану в Україні сьогодні становить 10-15% залежно від регіону. Це у два-три рази менше, ніж у 2020-2021 роках, коли ранні угоди забезпечували до 40% продажів. Покупці загалом стали обережнішими: близько 85% угод укладаються на об’єктах з максимальною готовністю або близьких до завершення будівництва.

Втім, як свідчить аналітичне дослідження DIM – попри обережність покупців та воєнні ризики, інвестори поступово повертаються на ринок. Ті, хто заходить в проєкт на ранніх етапах, отримують найбільший фінансовий виграш: +40-60% до вартості квадратного метра від моменту інвестиції до введення новобудови в експлуатацію.

Однією з головних причин зростання цін є структурний дефіцит нової пропозиції. З початку повномасштабної війни (лютий 2022 – жовтень 2025) в Україні стартувало близько 700–800 новихжитлових комплексів або нових черг вже існуючих ЖК. Для порівняння: у довоєнні 2018-2021 роки цей показник сягав 300–400 новобудов щорічно. 

Найбільше скорочення пропозиції спостерігається у східних і південних регіонах, де будівництво або повністю зупинене, або обмежене кількома проєктами, які не впливають на загальну динаміку. В той же час західні області України та Київщина частково компенсують загальне просідання ринку за рахунок появи нових проєктів, активнішого запуску черг будівництва та поверненню внутрішніх інвесторів. Проте цього недостатньо: навіть за стабільного попиту пропозиція все одно не встигає за потребами ринку, а забудовники обережні через брак фінансування, робочої сили та матеріалів. У результаті ціни ростуть “автоматично” – на 15–25% щорічно, незалежно від інфляції чи сезонності.

За прогнозами аналітиків DIM, дефіцит житла лише посилиться у 2026–2027 роках. “Структурний дефіцит пропозиції – ключовий чинник, що визначатиме динаміку цін у найближчі роки. Попит зростає швидше, ніж девелопери відновлюють темпи будівництва. У цих умовах інвестиції на ранніх етапах стають найприбутковішою стратегією”, – зазначають аналітики групи компаній DIM.