Новости
Милитаризация детей на оккупированной части Донбасса, - Злой Одессит Известный блогер Злой Одессит на своей странице в LIVEJOURNAL сообщает, что на оккупированном Донбассе пророссийские... 24.09.2020
В Украине презентовали Renault Arkana (ВИДЕО) В Украине презентовали Renault Arkana, который будут собирать на ЗАЗ 24.09.2020
«Когда что-то пошло не так»: в сеть попали курьезные фото про «закон невезения» в действии (ФОТО В сеть попали смешные фото, на которых видно, как люди столкнулись з "законом невезения" 23.09.2020
Еще один музей "заговорил" на украинском языке Владимир и Елена Зеленские приняли участие в презентации украиноязычного аудиогида в венском музее 23.09.2020
Tesla готовит бюджетный электромобиль: известна цена и дата появления Что готовит Tesla? Бюджетный электромобиль, цена которого будет сравнима с Toyota Corolla. Илон Маск говорит, что ждать... 23.09.2020
В Украине будут сажать в тюрьму за мошенничество с банковскими картами Сейчас максимальное наказание, которое грозит таким мошенникам - денежный штраф 23.09.2020
Импортные стальные крепления могут подорожать более чем в 2 раза уже в ближайшие дни Межведомственная комиссия по международной торговле может повысить антидемпинговые пошлины на импорт металлических... 23.09.2020
Ученые сделали прогноз распространения второй волны COVID-19 в Европе Ученые разработали математическую модель развития второй волны коронавирусной инфекции в Европе. Прогноз сделан для... 23.09.2020
В США испытали новую дистанционно пилотируемую авиационную систему MQ-9B SeaGuardian. 11 сентября компания General Atomics Aeronautical Systems, Inc. (GA ‑ ASI) завершила серию морских испытательных... 23.09.2020
Эйфелеву башню закрыли из-за угрозы взрыва Посетителей и сотрудников Эйфелевой башни эвакуировали в среду, 23 сентября, после угрозы взрыва. 23.09.2020
Экс-модератор YouTube подала в суд на компанию из-за душевного вреда, причиненного ей на работе Бывший модератор контента YouTube решила подать на компанию в суд за то, что она не смогла должным образом защитить её... 23.09.2020
В Турции успешно испытали первый летающий автомобиль (ВИДЕО) Турция провела тестовый полет своего первого летающего авто. 23.09.2020
СБУ разоблачила ОПГ контролирующие «ботофермы» и соцсети для давления на финсектор Украины. Среди пострадавших группа «ТАС» и «Айбокс Банк» Киберспециалисты Службы безопасности Украины блокировали деятельность мощной «ботофермы», которая использовалась... 23.09.2020
ТОП-100 самых влиятельных людей в мире по версии издания Time Time опубликовал список 100 самых влиятельных людей в мире по версии издания за 2020 год. 23.09.2020
СМИ рассказали, как Ахметов перед выборами атакует Медведчука с помощью "Нацкорпуса" Ринат Ахметов финансирует "Нацкорпус", используя националистов для сведения политических счетов с оппонентами, -... 23.09.2020




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото34625.613-0.205
Серебро399.427-0.005
Платина21727.344-0.667
 ПродажаПокупкаНБУ
USD28.34027.96025.144
EUR33.30032.75027.749
RUB0.3850.3070.378
$/баррельИзм., %Дата
BRENT42.05+0.79Sep
WTI40.19+0.98Sep
GAS OIL331.75+0.84Sep
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg


 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине




ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Индия заявила, что готова к войне с Китаем - даже зимой Отношения между Нью-Дели и Пекином еще больше ухудшились из-за недавней напряженности. Какими будут отношения США и КНДР, если Трамп пойдет на второй срок Что произойдет, если броманс между Кимом и Трампом потерпит неудачу?
Что ждет Китай в случае поражения в будущей войне? Что произойдет, если Китай вступит в конфликт с великими державами и проиграет? Переживет ли контроль коммунистической партии Китая над обществом ужасающее поражение? Насколько хороши авианосцы Китая, если бы им пришлось воевать? Эти новые корабли неплохие, но у Пекина все еще нет таких больших и современных кораблей, как у США
Мигранты жгут принявшую их Европу Власти Греции объявили об аресте шести подозреваемых в поджогах, в результате которых на прошлой неделе полностью сгорел лагерь мигрантов Мория на острове Лесбос. Все задержанные - выходцы из Афганистана, двое из них – несовершеннолетние. Союзники в броне: смогут ли Южная Корея и Польша вместе построить новый танк? Это примечательный поворот событий, поскольку в прошлом году министерство обороны Польши объявило, что приложит все усилия для реализации проекта европейского основного боевого танка.







Размещение пресс-релизов
Популярные новости
В Минобороны показали обновленные сухпайки для военных (ФОТО) В будущем планируется создать 24 варианта рациона. 22.09.2020
ЕС требует остановить строительство "Северного потока-2" Европа требует остановить строительство "Северного потока-2" 18.09.2020
В Украине планируют изменить правила регистрации автотранспорта В украинском Кабмине представлен доработанный проект закона, устанавливающего правила регистрации нового... 22.09.2020
«У нас есть невероятные системы»: Трамп заявил, что у США есть оружие, о котором никто не знает США обладают секретными системами вооружений, заявил президент страны Дональд Трамп. Также он сообщил, что американское... 17.09.2020
Над Северной Африкой были замечены стратегические бомбардировщики ВВС США Несколько стратегических бомбардировщиков B-52H Stratofortress, принадлежащих ВВС США, были замечены в полете над... 17.09.2020





Публикации
Партия Вакарчука «Голос» отказалась играть в «схемы» на выборах в Днепре 18.09.2020
Официальное заявление Правления ОАО «Кривбассжелезрудком» 16.09.2020









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2020 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте