Новости
Из-за проливных дождей в Колумбии произошел смертельный оползень (ВИДЕО) Непогода испытывает на прочность целые города по всему миру. В Колумбии дожди вызвали смертельный оползень, на Индию... 25.11.2020
Министр культуры предложил ввести полный локдаун на новогодние праздники По словам Ткаченко, суточная заболеваемость снизилась, но это далеко не конец. 25.11.2020
Врачи предупредили, что вакцина от COVID-19 может вызвать гриппозные симптомы Врачи призвали предупреждать людей о том, что введение вакцины от COVID-19 может сопровождаться наступлением легких... 25.11.2020
Тайвань заявил, что готов защищать свой суверенитет от агрессии Китая Демократический остров будет увеличивать мощность военно-морского флота. 25.11.2020
Акции Tesla взлетели до рекордного уровня Производитель электромобилей Tesla добился рекордной капитализации. Бумаги компании должны войти в индекс S&P 500 с 21... 25.11.2020
В США скончался основатель флешмоба Ice Bucket Challenge Патрик Квин На 38 году жизни скончался соучредитель флешмоба Ice Bucket Challenge Патрик Квин. Мужчина долгие годы боролся с... 25.11.2020
Поклонники в восторге: Кейт Миддлтон изменила прическу и записала видеообращение В официальном аккаунте Кенсингтонского дворца в инстаграме появилось новое видео, на котором 38-летняя герцогиня... 24.11.2020
The Washington Post назвал самый большой страх Путина На прошлой неделе законодательный комитет российского парламента послушно утвердил законопроект, предоставляющий бывшим... 24.11.2020
Все изменилось: Инсайдеры рассказали о незавидном будущем клана Трампов "Что намерена делать семья Трампов дальше? После поражения Дональда Трампа на выборах в США строят догадки не только о... 24.11.2020
Стало известно, когда в Украине проведут перепись населения Олег Немчинов заверил, что перепись населения в Украине будет, она есть в правительственной программе
24.11.2020
General Dynamics построит для США подводные лодки класса Columbia General Dynamics получила контракт стоимостью около 9,5 миллиардов долларов на подводные лодки класса Columbia. 24.11.2020
В Европе презентовали первый электромобиль из пластика (ВИДЕО) В Европе презентовали первый электромобиль из пластика, созданный на 3D-принтере 24.11.2020
В Оксфордском словаре английского языка не могут определиться с главным словом 2020 года В Оксфордском словаре английского языка традиционно перечислили главные слова 2020 года, но не смогли выделить какое-то... 24.11.2020
Названы лучшие бюджетные иномарки Эксперты назвали лучшие бюджетные иномарки 24.11.2020
В Бельгии в рамках борьбы с COVID-19 бездомных расселяют в отели (ВИДЕО) В Брюсселе решили эффективно использовать пустующие из-за отсутствия туристов гостиницы и заселить в них бездомных. 24.11.2020




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото34625.613-0.205
Серебро399.427-0.005
Платина21727.344-0.667
 ПродажаПокупкаНБУ
USD28.52528.16525.144
EUR33.90033.22527.749
RUB0.3850.3050.378
$/баррельИзм., %Дата
BRENT48.42+1.17Nov
WTI45.34+0.96Nov
GAS OIL394.25+0.57Nov
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg


 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине



ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Си Цзиньпин призвал G20 к усилиям по противодействию пандемии и восстановлению экономики На днях в формате видеоконференций прошел саммит G20 под председательством Саудовской Аравии. Председатель КНР Си Цзиньпин представил ряд предложений по стабилизации и восстановлении экономики после пандемии, отмечает «Жэньминь жибао». Он объяснил, к чему должна стремиться G20 "Аль-Каида" назвала нового лидера в Северной Африке Североафриканская ячейка «Аль-Каиды» заявила, что назначила нового лидера после подтверждения смерти своего бывшего главаря, убитого в июне французскими войсками, по данным разведывательной группы SITE.
ООН готовится принять до 200 тысяч эфиопских беженцев в Судане Агентство ООН по делам беженцев заявило, что около 32 000 человек бежали из охваченного боевыми действиями региона Тыграй в Эфиопии в соседний Судан, и оно готовится к тому, чтобы в ближайшие шесть месяцев, если возникнет необходимость, помочь перебраться еще 200 000 человек. ООН выделит 100 миллионов долларов семи странам для борьбы с голодом 80 миллионов долларов из этих денег пойдут в Афганистан, Буркина-Фасо, Конго, Нигерию, Южный Судан и Йемен.
Каковы шансы у США при Байдене извлечь уроки из своих ошибок в отношении Северной Кореи И Обама, и Трамп совершали ошибки, имея дело с другими странами, но хорошо то, что Вашингтон, похоже, медленно учится на своих ошибках. В чем заключается значение ВРЭП, крупнейшего в мире торгового соглашения, - The Economist По своему масштабу это не слишком амбициозный проект, однако он представляет собой победу для Китая и неудачу для Индии и Америки.







Размещение пресс-релизов
Популярные новости
Франция спустила на воду фрегат типа FREMM (ФОТО) Naval Group спустила на воду последний фрегат типа FREMM, предназначенный для ВМС Франции. Сейчас Военно-морские силы... 22.11.2020
Ученые оценили способность черноплодной рябины подавлять COVID-19 Врач оценил данные о способности черноплодной рябины подавлять COVID-19. 19.11.2020
Украинцам пересчитают зарплаты. Как повысят? Зарплаты в Украине для бюджетников пересчитают после повышения прожиточного минимума (ПМ) в декабре. Так, минимальный... 24.11.2020
Аналитики назвали "адекватную" стоимость ПЦР-теста За время карантина в Украине провели 3,4 млн ПЦР-тестов, треть из которых – в октябре
18.11.2020
Китай призывает США прекратить расширять сотрудничество с Тайванем, - Reuters Официальный представитель министерства иностранных дел Китая Ван Вэньбинь заявил, что они выступают против любых... 18.11.2020




Публикации
Шариковы с железной дороги 11.11.2020
Игнорирование проблем АО «Днепразот» со стороны государства сопровождается информационной атакой в СМИ 02.11.2020









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2020 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте