Новости
В Киеве стало дороже вывозить мусор В Киеве изменилась система оплаты за утилизацию бытовых отходов. Суммы в них теперь рассчитываются от количества... 26.09.2018
Сбербанк России продолжает попытки продать свою украинскую дочку Санкции, введенные Украиной против России, "предполагают запрет на любые движения денег из Украины в сторону российских... 26.09.2018
Германия станет зависимой от России в плане газа, - Трамп Намекая на проект трубопровода Nord Stream 2, Дональд Трамп на 73-й Генеральной Ассамблее ООН отметил, что Германия... 26.09.2018
Украина поднялась в рейтинге экономических свобод Однако выбраться из группы экономически несвободных стран выбраться не удалось 26.09.2018
Британская компания собирается строить в Украине ветро-солнечную электростанцию Компания представила проект строительства оффшорной комбинированной ветро-солнечной электростанции 26.09.2018
Рева рассказал, на каких условиях безработные могут рассчитывать на субсидию Для назначения субсидии безработному единый социальный взнос (ЕСВ) нужно оплатить за 3 месяца периода, за который... 26.09.2018
Украинцы активно готовятся к зиме, делая запасы продуктов Синоптики опять умели пообещать самую суровую зиму за сто лет, а экономисты говорят о том, что цены на продукты... 26.09.2018
"Энергоатом" хочет повысить тарифы, шантажируя Кабмин, - СМИ Вместо того чтобы бороться с коррупцией на своих предприятиях, работники атомной отрасли хотят митинговать с... 26.09.2018
Украинских застройщиков ждут серьезные проверки Глава правительства начнет серьезно проверять застройщиков в стране 26.09.2018
ГФС начала тестировать электронные чеки Пока идет тестирование, такой чек будет использоваться параллельно с бумажным 26.09.2018
В 2015 году Украина допустила серьезную ошибку в переговорах с МВФ, - эксперт Три года назад в Украине ошиблись с расчетами по стоимости "черного золота" и газовым тарифам 26.09.2018
Opera собирается выпустить браузер со встроенным криптокошельком Компания летом пообещала выпустить десктопный браузер со встроенным криптокошельком, и теперь переходит к стадии... 26.09.2018
Завод Порошенка "Кузня на Рыбальском" будет продан Фонд Прайм Эссетс Кэпитал, который управляет активами Петра Порошенко, договорился о продаже завода "Кузня на... 26.09.2018
Ученые выяснили, что человечество также виновато в смещении земной оси В прошлом веке смещение земной оси составило около десяти метров. Наблюдая за движениями звезд, мы знаем, что «дрейф»... 26.09.2018
«Роснефть» не только надежда и опора для РФ, а и головная боль с кредитами и долгами, - "Злой одессит" На волне наращиваемой вокруг наложения эмбарго на экспорт иранской нефти истерии, и благодаря спекуляциям внутри ОПЕК,... 26.09.2018




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото33658.017-0.119
Серебро401.696-0.282
Платина23290.803-0.057
 ПродажаПокупкаНБУ
USD28.40027.85028.061
EUR33.42532.43533.048
RUB0.4360.3450.426
$/баррельИзм., %Дата
BRENT81.79-0.10Sep
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Сочетание трех вещей поможет побороть голод во всем мире Проблемы с продовольствием наступают не от производства недостаточного количества продуктов питания, это происходит из-за проблем с логистикой. Ключевые игроки устойчивой энергетической экосистемы - кто они? Абсолютный процент возобновляемых источников энергии в нашей энергетической смеси не растет достаточно быстро, чтобы изменить наш образ жизни.
Почему странам нужно переходить с линейной экономики на круговую Президент Дональд Трамп сражается в неправильной борьбе в своей продолжающейся торговой войне с остальным миром. В Китае растет количество пожилых людей, желающих получить новые знания Занятия в учебных заведениях охватывают множество предметов, в том числе от разговорного английского до использования смартфона и йоги.
Билл Гейтс о способах решить проблему крайней бедности в мире «Если бы каждая африканская женщина была в состоянии иметь число детей, которых она хочет, мы могли бы уменьшить рост населения на 30% к 2100 году». Возвращение Барака Обамы: это хорошо или плохо для демократов? Почти через два года после выхода из Белого дома бывший президент Барак Обама сталкивается с еще одним политическим испытанием.





   карта сайта

Новости компаний
3 совета, как снять квартиру подешевле Снять хорошую квартиру за доступную стоимость — задача не из легких, особенно если речь идет о столице. Чтобы... 24.09.2018
Почему выгодно открывать пивные бары Прародители пабов появились еще тогда, когда о Великобритании никто даже не слышал. Во время римской оккупации на... 21.09.2018
Уверены, что хотите взять кредит онлайн на карту? Практически каждый человек может столкнуться с непредвиденными финансовыми затруднениями. Из-за дефицита средств... 14.09.2018
Лечить рак кишечника немецким ученым помогает робот да Винчи Медицинские клиники Германии занимают лидирующее место в вопросе лечения заболеваний кишечника и пищеварительного... 11.09.2018
Тепловые насосы воздух-вода: рабочая технология или просто реклама? Эффективность работы кондиционера в режиме охлаждения (EER) может доходить до 3,5-4 единиц. Это значит, что при... 06.09.2018


Публикации
Евросоюз настаивает на отмене пошлин 07.09.2018
Новые трейлеры к новинкам этого года 11.07.2018









Главная Реклама на сайте Архив Форум
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2004-2018 Эксперт.UA   Реклама на сайте