Новости
США и Китай договорились о приостановке торговой войны Вашингтон и Пекин договорились приостановить торговую войну, которая нанесла мировой экономике убытка на сотни... 16.12.2019
СМИ собрали самые яркие образы Кейт Миддлтон за 2019 год (ФОТО) Кейт Миддлтон – икона стиля и одна из самых влиятельных женщин планеты. Каждое появление Герцогини Кэтрин становится... 16.12.2019
Нуждающихся в помощи бурундуков в парке дикой природы завалили носками (ФОТО) Когда речь заходит о помощи животным, люди могут проявлять огромную щедрость — в этом убедились сотрудники парка дикой... 16.12.2019
В Сети показали самое лучшее здание 2019 года (ВИДЕО) Ежегодная премия World Architecture Festival огласила победителей 16.12.2019
Пытающийся подняться слоненок рассмешил Сеть (ВИДЕО) Гуляя по Национальному парку Крюгера (ЮАР), Мишель Броудхерст увидела слонёнка, который как будто решил вплотную... 16.12.2019
В США разрабатывают новую ракету -"убийцу" российских С-400 Она сможет пролететь более 500 километров, что ранее было запрещено Договором о РСМД. 16.12.2019
Японский представитель надеется, что его страна и Южная Корея тщательно изучат вопрос КНДР Официальный представитель правительства Японии в понедельник заявил, что он надеется, что Япония и Южная Корея изучат... 16.12.2019
Названы 5 самых быстрых серийных автомобилей Средняя скорость обычных серийных автомобилей составляет 200 км/ч. Эксперты изучили вопрос и назвали 5 самых быстрых... 16.12.2019
Авианосец USS Theodore Roosevelt впервые провел дозаправку в море (ФОТО) США использовали авианосец USS Theodore Roosevelt (CVN 71) для перекачки топлива на USS Omaha (LCS 12). 16.12.2019
Журнал Time выбрал главные гаджеты за последние 10 лет Журнал Time выбрал десять самых важных гаджетов последнего десятилетия. 16.12.2019
Эрдоган пригрозил закрыть авиабазу Инджирлик перед лицом угроз США Турция может закрыть свою авиабазу Инджирлик, на которой размещены американские ядерные боеголовки. 16.12.2019
В Чёрное море вошел американский эсминец (ФОТО) Эсминец ВМС США "Росс" вошел в акваторию Черного моря. Это уже восьмой с начала нынешнего года заход американских... 16.12.2019
Стало известно, сколько украинцев в этом году остались без субсидий Из-за неточностей в реестре льготников, люди могут остаться без помощи 16.12.2019
Филиппины содрогнуло сильное землетрясение, ставшее смертельным для троих людей (ВИДЕО) Подземные толчки привели к гибели 3 человек, еще 37 - ранены. 16.12.2019
В Украине продолжает держаться теплая погода В Украине из-за антициклона установится в ближайшее время теплая погода. 16.12.2019




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото34556.153-0.554
Серебро396.294+0.950
Платина22182.108+1.661
 ПродажаПокупкаНБУ
USD23.65023.32525.144
EUR26.44025.82527.749
RUB0.3850.2990.378
$/баррельИзм., %Дата
BRENT65.26+0.06Dec
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине



ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
США должны ослабить интерес Китая к ядерному оружию Эти шаги должны обеспечить безопасность союзникам Америки и реально снизить ядерную угрозу. Королевское Рождество: Елизавета II потратила на подарки для персонала 30 тысяч фунтов стерлингов Думаете, вы много тратите на рождественские подарки? Вы будете шокированы, когда услышите список подарков королевы.
Фотография больного мальчика на полу взволновала британскую избирательную кампанию Фотография больного мальчика, спящего на полу больницы из-за отсутствия свободных кроватей, стала одним из определяющих изображений британской избирательной кампании. Тайвань готов прийти на помощь, если ситуация в Гонконге ухудшится «Люди здесь понимают, что то, как китайское правительство относится к Гонконгу, станет будущим способом обращения с Тайванем»
Война с Северной Кореей принесет хаос миллионам, но есть еще один вариант Максимальное давление не удалось, и стоимость военного варианта неприемлемо высока. Мирное соглашение является единственным вариантом. Ким Чен Ын не хочет, чтобы Северная Корея стала «экономическим центром» Почему процветание Северной Кореи станет гибелью ее верховного лидера.







Размещение пресс-релизов
Новости компаний
Обзор игрового клуба LotoBar Современные азартные игры позволяют ощутить необъяснимые эмоции, получить порцию адреналина и провести время с... 24.06.2019
Новостройки в Броварах «Квартал Аллей» — современное качественное жильё нового уровня комфорта Красота природы, свежий воздух и тишина — то, в чём нуждается каждый из нас. В современном крупном мегаполисе, каким... 16.05.2019






Публикации
Александр Черныш: Украинская История Молодого Предпринимателя 23.10.2019
Кондрашов Станислав Дмитриевич: криминальный след Дениса Вороненкова задел невиновного 26.08.2019









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2019 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте