Новости
Северная Корея может столкнуться с продовольственным кризисом в 2019 году Правительство КНДР призывает международные организации незамедлительно отреагировать на проблему продовольственной... 22.02.2019
Электроэнергия в Украине может сильно подорожать Сопредседатель Фонда энергетических стратегий Дмитрий Марунич сообщил, что из-за существующих задолженности... 22.02.2019
На рынке обнаружили выставленную на продажу редкую морскую свинью (ВИДЕО) Жители Китая обнаружили редкую морскую свинью на одном из местных рынков и выпустили ее в море. Запись произошедшего... 22.02.2019
В Украине запретили реализацию популярного противопростудного препарата В Украине отныне запрещена реализация, хранение и применение лекарственного средства от гриппа и простуды "Фармацитрон... 22.02.2019
В Виннице супружеская пара создала настоящую крокодиловую ферму (ВИДЕО) Крокодилов кормят рыбой и телячьим сердцем. Владельцы крокодилов объясняют, что разводят их ради расширения количества... 22.02.2019
В Барселоне среди протестующих начались стычки с полицией, есть раненые Волна протестов охватила Барселону, десятки раненных 22.02.2019
До конца 2019 года на украинский рынок может зайти самая большая платежная система Японии Представители JCB присматриваются к украинскому рынку банковских услуг, анализируют ситуацию 22.02.2019
Парламент Дании принял важный закон о тех, кто ищет убежища в стране В Копенгагене ожидают ощутимого эффекта, но это нельзя "оценить количественно" 22.02.2019
США представили новый истребитель F-21 "специально для Индии" (ВИДЕО) Власти США по-прежнему хотят склонить Индию к покупке американских самолётов вместо российских или французских, в связи... 22.02.2019
Дональд Трамп стремится заполучить технологию 6G в США как можно скорее Дональд Трамп: «Я хочу технологию 6G как можно скорее» 22.02.2019
В Киеве хотят изменить порядок льготного проезда Льготники в Киеве могут лишиться неограниченных бесплатных поездок 22.02.2019
Чего потребители на самом деле хотят от своих смартфонов? Главной проблемой современных трубок остается слишком короткое время работы от одной зарядки и недостаточный объем... 22.02.2019
В Украине снизились цены на мясо С начала года в Украине подешевели свинина и курятина, говядина - выросла в цене. 22.02.2019
В Калифорнии началось уникальное природное явление "огненный водопад" (ВИДЕО) Невероятное явление: «Огненный водопад» появился в Калифорнии 22.02.2019
В сибирском регионе выпал черный снег, - население в шоке (ФОТО) Черный снег недавно выпал в Сибири из-за загрязнения от угольных заводов в регионе 22.02.2019




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото35723.641-0.905
Серебро429.845-0.726
Платина22316.300+0.541
 ПродажаПокупкаНБУ
USD27.15026.86527.017
EUR30.87030.45030.597
RUB0.4340.3260.412
$/баррельИзм., %Дата
BRENT67.12-0.04Feb
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Мир уже не тот, каким был, когда планировался Brexit Когда почти три года назад британский электорат проголосовал за то, чтобы покинуть Европу, мир выглядел совсем иначе, чем сегодня. Вместо активного многонационального порядка Британия теперь сталкивается с миром, которому угрожает президентство Дональда Трампа, более прохладные отношения с Китаем и манипулирование выборами со стороны враждебных держав. Как решить проблему, которая подрывает свободную и справедливую торговлю? В том, как политические лидеры думают о международной торговле, происходят тонкие, но важные изменения, в том числе способы решения давних проблем.
Чего на самом деле хочет Ким Чен Ын и как Америка должна отреагировать Создавая «совершенное оружие» и ведя себя безрассудно, Северная Корея на протяжении десятилетий вызывала большие головные боли для внешнего мира. Почему американо-китайской торговой сделки недостаточно Причина, которую многие инвесторы и руководители компаний не смогли осознать, заключается в том, что торговая война вовсе не связана с торговлей; скорее это проявление обостряющейся стратегической конкуренции между двумя державами.
Контролируемая ИГИЛ территория в Сирии значительно уменьшилась ИГИЛ теперь контролирует область Сирии размером всего 700 квадратных метров. Об этом заявил в субботу командир поддерживаемых США Сирийских демократических сил (СДС). Африке необходимо помочь с беженцами. Как? Управлению беженцами в Африке препятствуют скудные ресурсы, социальная напряженность и обременительные процессы регулирования.






Новости компаний
Покупка запчастей Volkswagen Polo в «Рipicar» – выгодно и быстро Найти по-настоящему надежные автозапчасти порой бывает нелегко и это известно каждому опытному автовладельцу. Если ваша... 19.02.2019
«Элит-Такси» анонсировала выход обновленного приложения Web-Cab Дизайн обновленного приложения стал не только интуитивно понятным, но и включил в себя большое количество новых... 01.02.2019
Вся правда о портативных зарядных устройствах Power Bank В новых моделях гаджетов все заметнее и заметнее улучшается качество экранов, мощность камер, устройства обрастают... 04.12.2018
Как провести выходные? Сидеть дома на выходные не очень хочется. Разве что после того, как вся рабочая неделя прошла под невероятным... 28.11.2018
Эффективное оборудование для ресторанов и бара На прибыльность любого предприятия общественного питания, влияет и привлекательный дизайн помещения, и оригинальность... 20.11.2018



Публикации
Золотаревский, Слуцкий и Израилит. Украинская тюрьма приютит немецких проходимцев 18.02.2019
Как сделать выходные яркими с ivi.ru 11.01.2019









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2019 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте