Новости
Россия готова к договоренностям о сокращении добычи нефти в рамках ОПЕК+ По словам президента РФ Владимира Путина, речь может идти о сокращении добычи нефти на 10 миллионов баррелей в сутки... 04.04.2020
Полицейские арестовали членов преступной группы, которые требовали с предпринимателей более полумиллиона гривен «долга» В Хмельницкой области полицейские арестовали членов преступной группы, которые требовали с предпринимателей более... 04.04.2020
Фото дня: В Праге демонтировали памятник маршалу Коневу В Праге демонтировали памятник советскому маршалу Ивану Коневу, установленный в чешской столице в 1980 году. 04.04.2020
Для бизнеса не сделали вообще ничего. Нам плюнули в лицо и сказали: заберите-распишитесь - Леонид Остальцев Что делает наше государство для поддержания малого и среднего бизнеса в условиях карантина? Ничего!
03.04.2020
В Украине пересчитали пенсии работающим пенсионерам В Пенсионном фонде сообщили, что в Украине увеличили пенсии работающим пенсионерам 03.04.2020
В Минфине сообщили, сколько Украина должна выплатить по внешним долгам Украина в 2020 году должна выплатить 9 млрд долл по своим обязательствам, из которых размер внешних долгов составляет... 03.04.2020
В Нацбанке рассказали о причинах стабилизации гривны В Нацбанке сообщили, что курс гривны стабилизировался благодаря одобрению Верховной Радой в первом чтении закона о... 03.04.2020
Кабмин ввел запрет на экспорт гречки Согласно постановления Кабмина, вводится запрет на экспорт гречневой крупы. Запрет носит временный характер и будет... 03.04.2020
Южная Корея разработала систему обнаружения подводных лодок-невидимок Система была установлена в крупных портах по всей стране. 03.04.2020
Саудовская Аравия призвала созвать экстренную встречу ОПЕК+ Целью внеочередного саммита является восстановление баланса на нефтяных рынках. 03.04.2020
Новый серийный беспилотник MQ-9B SkyGuardian впервые поднялся в небо Серийная версия сертифицируемого беспилотного летательного аппарата MQ-9B SkyGuardian впервые поднялась в небо.... 03.04.2020
В МЭА предупредили о масштабном закрытии нефтеперерабатывающих заводов В МЭА сообщили, что глобальный кризис будет ощущаться во всех цепочках поставок нефти и может привести к масштабному... 03.04.2020
Мировые цены на продовольствие резко снизились Мировые цены на продовольствие в марте резко снизились в связи с сокращением спроса 03.04.2020
Индийские фермеры из-за падения спроса вынуждены скармливать клубнику и брокколи коровам Поскольку сотни миллионов индийцев остаются заблокированными в условиях карантина из-за коронавируса, некоторые из их... 03.04.2020
Киберполиция разоблачила сотрудницу банка, которая завладела денежными средствами клиентов Киберполиция разоблачила сотрудницу банка, которая завладела 800 000 грн 03.04.2020




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото34625.613-0.205
Серебро399.427-0.005
Платина21727.344-0.667
 ПродажаПокупкаНБУ
USD28.00027.25225.144
EUR30.42529.47527.749
RUB0.3700.2830.378
$/баррельИзм., %Дата
BRENT32.83+9.65Apr
WTI27.04+6.79Apr
GAS OIL306.75+8.30Apr
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg


 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине




ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Почему в Германии смертность от коронавируса на низком уровне, - The New York Times Страна от пандемии не застрахована. Так чем же объяснить там нынешнюю низкую смертность? Не радуйтесь и не доверяйте цифрам раньше времени, указывает автор. Хотя немецкая медицина в хорошем состоянии, настоящие испытания еще впереди. Вполне возможно, что Германия просто отстает от общей кривой. Сovid-19: как справляются с карантином Южная Корея и Сингапур Помимо драконовских мер Китая, который в конце января закрыл эпицентр эпидемии провинцию Хубэй, в качестве успешных примеров сдерживания приводят Южную Корею, Сингапур и Тайвань. Автор разбирается, как сработали меры ранней диагностики, отслеживание очагов распространения и принудительный карантин.
Рухнет ли диктатура Кима из-за кризиса, связанного с коронавирусом? - Bild Насколько пандемия коронавируса затронула самую закрытую страну мира — Северную Корею? Доподлинно об этом никому не известно, но эксперт по КНДР в интервью Bild предполагает, что жертв немало. Также он отвечает на вопросы, считать ли КНДР, Китай и Россию новой «осью зла» и реально ли воссоединение двух Корей. Грета Тунберг заявила, что переболела коронавирусом. Правда, или желание оставаться на слуху? Скандально известная экоактивистка Грета Тунберг заявила, что они с отцом, вероятно, заразились коронавирусом во время поездки по Европе. По ее словам, симптомы у нее были почти незаметными, но она все равно уверена в том, что это был именно коронавирус. В самом деле, нельзя же остаться в стороне от модной темы!
Саммит G20: что должна сделать "Большая двадцатка", - Project Syndicate Люди и бизнес во всём мире глубоко обеспокоены (если не сказать откровенно паникуют), им нужны гарантии и заверения. Мировым лидерам нужно отложить в сторону свой мелочный национализм и продемонстрировать лидерские качества. В противном случае та чрезвычайная ситуация, которая уже сейчас ощущается как война, может действительно ею стать. Падение нефтяной империи Персидского залива может быть не за горами, - Bloomberg Ценовые войны имеют незначительное влияние на неизбежное резкое сокращение благосостояния нефтяных империй. Монархии Персидского залива смогли в свое время оседлать нефтяные богатства и усидеть на волне нефтяного бума в течение половины столетия. Будущие поколения уже никогда не получат такого подарка, уверен автор…






Размещение пресс-релизов
Популярные новости
Польский бизнес забил тревогу из-за оттока украинцев За 10 дней из Польши в Украину вернулось более 100 тыс. украинцев, что составляет примерно 12% украинских трудовых... 02.04.2020
В Украине прошли успешные испытания новейшей реактивной системы "Ольха" (ВИДЕО) В Украине успешно прошли испытания модернизированной версии реактивной системы "Ольха" 01.04.2020
В России будут сажать в тюрьму на семь лет за нарушение карантина В РФ планируют сажать в тюрьму на семь лет за нарушение карантина, в случае если по вине нарушителя кто-то умер 31.03.2020
НАТО ускоряет поставки медицинской помощи на фоне срочного проведения РФ "военных учений" Генеральный секретарь НАТО Йенс Столтенберг сообщил, что НАТО ускорит поставки медицинской помощи наиболее пострадавшим... 02.04.2020
"Крайне уязвимое положение": Россия может навсегда лишиться старых месторождений нефти Россия испытывает нехватку нефтехранилищ в стране, из-за чего может оказаться в крайне уязвимом положении, поскольку... 01.04.2020





Публикации
Коронавирус: это еще конец истории или уже конец света? 23.03.2020
Мировой экономический шок из-за коронавируса: последствия для украинской экономики 23.03.2020









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2020 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте