Новости
В 2019 году кризис может коснуться рынка труда Согласно поведенным исследованиям, в 2019 году на рынке труда будет дефицит высокопрофессиональных специалистов 12.12.2018
Огромная и богатая экосистема находится в недрах Земли, - ученые Земля оказалась гораздо «живее» под землей, чем считалось. 12.12.2018
В Украине больше не будут испытывать косметические препараты на животных В Минздраве решили ввести запрет на тестирование косметической продукции на животных. 12.12.2018
Определены самые популярные запросы в Google среди украинцев Google узнал, что интересовало украинцев больше всего в 2018 году. 12.12.2018
Автопроизводитель Ford собирается выпускать "теплые" ремни безопасности Автомобильная компания Ford запатентовала технологию изготовления ремней безопасности с подогревом. 11.12.2018
The Washington Times: В России собираются отключать системы Visa и MasterCard Центральный банк России предупредил ведущие финансовые учреждения страны о необходимости принять превентивные меры в... 11.12.2018
Во Франции начнут ездить экологичные поезда Национальный железнодорожный оператор Франции SNCF в течение 2021 года будет активно тестировать водородные поезда. А с... 11.12.2018
Из-за нехватки газа для кремации в Венесуэле умерших оставляют в общих могилах Жителям Венесуэлы не хватает природного газа для кремаций умерших 11.12.2018
В одном из американских штатов собираются установить мощнейшие зарядки для будущих электромобилей Калифорния — лидер продаж EV в США, и обычными зарядками для электротранспорта тут никого не удивить. Но недалеко от... 11.12.2018
Рим заволокло дымом из-за пожара на свалке (ФОТО) Во вторник, 11 декабря, на севере Рима возник крупный пожар на предприятии по хранению и переработке отходов. 11.12.2018
Буйство стихии: какие погодные происшествия в 2018 году стали самыми опасными (ФОТО) Тысячи людей погибли в этом году в результате пожаров, ураганов, землетрясений и других стихийных бедствий 11.12.2018
В одной из старых могил на территории Швеции обнаружили образец чумы Исследователи обнаружили образец чумы на останках 20-летней женщины, пролежавшей в могиле почти 5000 лет
11.12.2018
ВОЗ озвучила свои методы борьбы с курением Курение - причина смертей более 7 млн человек в мире ежегодно. Из них почти 1 млн - следствие пассивного курения. 11.12.2018
Синоптики: В Украину надвигаются метели В Украину возвращается снежная зима. Уже завтра во многих областях синоптики прогнозируют метели. Осадков не будет... 11.12.2018
На сколько и где решили поднять тарифы на отопление в Украине В Украине 11 декабря профильная комиссия приняла решение повысить тарифы для шести городов. 11.12.2018




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото33970.671-0.317
Серебро403.595+0.875
Платина23487.475+0.062
 ПродажаПокупкаНБУ
USD27.97527.71527.796
EUR32.00031.41531.554
RUB0.4400.3300.423
$/баррельИзм., %Дата
BRENT60.18+2.35Nov
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Японии нужны иммигранты, но нужна ли иммигрантам Япония? По мере того, как население Японии становится все старше и его становится все меньше, правительство пытается сбалансировать свои глубоко консервативные взгляды на иммиграцию с потребностью в новых и молодых работниках. Китай выбрал новый подход к борьбе с изменением климата Китай в последние несколько лет отстаивает концепцию, которую он называет «экологической цивилизацией».
Заслуживает ли Китай экономического успеха? Экономический рост Китая за последние 40 лет был необычным и был достигнут благодаря успешной политике проведения структурных реформ. Воюющие в Йемене стороны собрались, чтобы прийти к компромиссу. Что из этого выйдет? Должностные лица ООН говорят, что они не ожидают быстрого прогресса в направлении политического урегулирования, но надеются, по крайней мере, на незначительные шаги, которые помогут решить обостряющийся гуманитарный кризис в Йемене.
Почему стимулирование импорта может положительно повлиять на экспорт в Китае Недавно запущенная Международная выставка импорта в Китае, которая станет ежегодным мероприятием, привлекла тысячи компаний из десятков стран с обещанием крупных заказов от китайских фирм. COP24: Как Польша собирается уходить от угольной энергетики? Выбросы CO2 в Польше на душу населения немного выше среднего значения по ЕС.





   карта сайта


Новости компаний
Вся правда о портативных зарядных устройствах Power Bank В новых моделях гаджетов все заметнее и заметнее улучшается качество экранов, мощность камер, устройства обрастают... 04.12.2018
Как провести выходные? Сидеть дома на выходные не очень хочется. Разве что после того, как вся рабочая неделя прошла под невероятным... 28.11.2018
Эффективное оборудование для ресторанов и бара На прибыльность любого предприятия общественного питания, влияет и привлекательный дизайн помещения, и оригинальность... 20.11.2018
Что лучше: онлайн кредит на карту или деньги в долг от частного лица
Кредит онлайн на любую карту считается наиболее распространенным видом займов. Они настолько популярны, обходят... 15.11.2018
Онлайн игровые клубы Украины 10.11.2018


Публикации
Новая партия Бродского и Насирова: за «банкет» платит госбюджет Украины 15.11.2018
Как сделать выходные яркими с ivi.ru 11.10.2018









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2004-2018 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте