Новости
В США похвастались макетом боевого вертолета Bell 360 Invictus (ФОТО) Авиастроительная компания Bell Helicopter показала макет разведывательно-ударного вертолета Bell 360 Invictus, ранее... 16.10.2019
В Нидерландах выставили на продажу старый Volkswagen Passat за огромные деньги (ФОТО) «Заряженный» универсал Volkswagen Passat Variant VR6 1992 выставили на продажу за 8750 евро. Авто продают в Нидерландах. 16.10.2019
"Желтые жилеты" начали готовиться к масштабной акции протеста Некоторые аналитики настаивают на том, что постоянные акции протестов «желтых жилетов» имеют большое значение и еще... 16.10.2019
В Украине ожидается рост цен на хлеб Из-за увеличения мировых цен на зерно в Украине подорожает хлеб 15.10.2019
Синоптики рассказали, какой будет погода в ноябре Европейские синоптики спрогнозировали погоду на ноябрь. Согласно их данным, в последний осенний месяц будет достаточно... 15.10.2019
Украинским заправкам хотят разрешить разбавлять бензин биотопливом Кабинет министров совместно с Верховной Радой инициировали законопроект, который обяжет производителей добавлять к... 15.10.2019
На стене машинного зала Чернобыльской АЭС появился огромный мурал (ФОТО) Картину создали на стене машинного зала. 15.10.2019
Эрдоган скоро останется без поддержки, - Запад осуждает военную операцию в Сирии Многие страны Европы приостанавливают поставки вооружений Турции, но о санкциях пока речь не идет 15.10.2019
Ученые задумали перемерять высоту Эвереста - гора могла уменьшиться Непал и Китай вместе организовывают экспедицию, цель которой – фиксация предельно точной высоты Эвереста. Исследователи... 15.10.2019
Вокруг Киева может появиться платная дорога Киевскую кольцевую дорогу сделают платной 15.10.2019
Ирландский лоукостер Ryanair запустит новый рейс из Украины в Польшу В 2020-м компания намерена нарастить пассажиропоток на наших рейсах на треть. 15.10.2019
Украинцев хотят лишать прав за превышение скоростного режима Чем качественнее дороги, тем больше ДТП 15.10.2019
На аукционе собираются выставить самую дорогую монету в мире Одна из самых редких монет в мире — золотой динар, датированный 732 годом нашей эры, — выставлена на торги, сообщается... 15.10.2019
Ученая из Украины решила задачу, над которой лучшие умы человечества корпели 400 лет Украинка сотворила сенсацию в мире математики 15.10.2019
Названы самые бедные европейские страны, - Украина в их числе Наиболее богаты жители Исландии и Швейцарии 15.10.2019




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото36766.569-0.623
Серебро435.550-0.138
Платина21863.392+0.937
 ПродажаПокупкаНБУ
USD25.07524.42525.144
EUR27.55026.85027.749
RUB0.3900.3020.378
$/баррельИзм., %Дата
BRENT59.32-0.05Oct
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине


ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Почему США должны покинуть Сирию Вечные войны - плохая идея. Неразбериха в Госдепе: Турции никогда не давали "зеленый свет" на вторжение в Сирию Администрация Трампа не поддерживает ни турецкую операцию на севере Сирии, ни вооруженные силы против нее. Она просто будет сидеть сложа руки и наблюдать, как издалека разворачивается хаос.
В Ираке наступил очередной кризис, который может оказаться самым опасным за всю историю страны Ирак погрузился в новый цикл нестабильности, который потенциально может быть самым опасным, с которым столкнулась эта страна. Может ли сделка между США и Японией помочь Трампу на выборах в 2020 году? Кампания Трампа надеется, что эта торговая сделка с Токио поможет укрепить поддержку среди этой важной группы избирателей, поскольку соглашение сосредоточено на открытии Японии для американской говядины, свинины, пшеницы, кукурузы, этанола, молочных продуктов и вина.
Энергетическая инфраструктура Саудовской Аравии под угрозой. Что дальше? Если одна армада беспилотников может пройти через воздушное пространство Саудовской Аравии незамеченными и успешно поразить цели с хирургической точностью и максимальным уроном, то следует сделать вывод, что квота уязвимости страны достаточно высока. Почему кризис в Саудовской Аравии является признаком изменения внешней политики США Союзникам США, возможно, придется пересмотреть свои планы действий в чрезвычайных ситуациях.






Размещение пресс-релизов
Новости компаний
Обзор игрового клуба LotoBar Современные азартные игры позволяют ощутить необъяснимые эмоции, получить порцию адреналина и провести время с... 24.06.2019
Новостройки в Броварах «Квартал Аллей» — современное качественное жильё нового уровня комфорта Красота природы, свежий воздух и тишина — то, в чём нуждается каждый из нас. В современном крупном мегаполисе, каким... 16.05.2019
Спорт в жизни каждого Спорт ушел на последний план у большинства людей. Всё меньше люди уделяют своему здоровью хотя бы немного времени. Без... 15.05.2019
Выбираем матрас для всей семьи по скидкам Многие так долго и тщательно подбирают кровать, что сил на поиски идеального матраса уже не остается. Вместе с тем... 06.05.2019
Главные качества наушников — ТОП-5 параметров 01.03.2019





Публикации
Кондрашов Станислав Дмитриевич: криминальный след Дениса Вороненкова задел невиновного 26.08.2019
Рынок земли: Иностранцы или олигархи? Кому достанется украинская земля (Часть вторая) 08.07.2019









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2019 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте