Новости
В Украине продолжает снижаться цена на газ для населения Глава украинского правительства Владимир Гройсман прогнозирует дальнейшее снижение цены на газ, отпускаемый для нужд... 20.06.2019
В ООН рассказали, сколько населения в Украине будет в 2050 году Согласно данным в новом отчете ООН, в 2050 году население Украины с учетом оккупированного Крыма сократится на 19,9% и... 20.06.2019
В украинской армии появится новая должность, - что о ней известно Под влиянием как опыта войны на Донбассе, так и западных инструкторов в ВСУ происходят достаточно глобальные изменения.... 19.06.2019
В Украине до конца недели продержится аномальная жара, - синоптики Ближайшие дни - с 19 по 23 июня - не порадуют украинцев прохладой 19.06.2019
Новая система противоракетной обороны Ирана способна сбивать самолеты-невидимки Иран хвалится системой ПРО, сбивающей самолеты-стелс 19.06.2019
В Украине стали меньше покупать автомобили с ГБО Спрос на автомобили с ГБО и дизельными двигателями падает 19.06.2019
Суд принял решение закрыть церковь в здании Верховной Рады Депутаты не смогут ходить в церковь. Суд принял судьбоносное решение 19.06.2019
Назвали категории абитуриентов, которые могут рассчитывать на льготы при поступлении В этом году поступить в учреждения высшего образования по итогам собеседования смогут три категории поступающих, а по... 19.06.2019
США накажут Турцию за покупку российских ракет Администрация президента США Дональда Трампа рассматривает возможность введения трех пакетов санкций в отношении... 19.06.2019
В Украине собираются обезопасить дороги для пешеходов Теперь переходить дорогу станет безопаснее 19.06.2019
Местных чиновников ожидает возможное повышение зарплаты В Кабмине намерены в пределах 8-15% повысить оклады всем служащим в регионах. 19.06.2019
Украинцы нашли способ сэкономить на оплате за горячую воду Людям надоело переплачивать за некачественные услуги. Находят альтернативные варианты
19.06.2019
О Ким Чен Ыне написали новую книгу Северокорейский диктатор Ким Чен Ын был ничем не примечательным ребенком и изо всех сил пытался выучить немецкий язык 19.06.2019
В Украине становится все меньше работающей молодежи Из-за дискриминации работодатели все больше будут ощущать сильнейший кадровый голод 19.06.2019
Дональд Трамп официально начинает предвыборную кампанию Президент США Дональд Трамп во вторник вечером официально объявил о начале предвыборной кампании 2020 года. Трамп... 19.06.2019




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото35734.360+1.265
Серебро390.913+0.052
Платина21375.354-0.351
 ПродажаПокупкаНБУ
USD26.51026.18526.388
EUR29.87529.22529.521
RUB0.4160.3150.410
$/баррельИзм., %Дата
BRENT61.84-0.48Jun
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине


ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Британия и Америка платят за свои националистические пути Лондон и Вашингтон охвачены политическими беспорядками и наводнены экономическими проблемами. США не должны упускать из виду свои оставшиеся проблемы в экономике После преодоления значительных политических и экономических препятствий в течение последнего десятилетия, экономика США, похоже, подверглась самому длительному устойчивому росту в истории. Тем не менее, за данными, свидетельствующими об исторически низком уровне безработицы и долгожданном росте заработной платы, скрываются уязвимости, которые нельзя игнорировать.
Как остановить экономический спад в Латинской Америке? Экономический рост в Латинской Америке замедлился, уровень жизни застоялся, и возвращение к бедности является реальной возможностью для большей части развивающегося среднего класса региона. Чтобы избежать этого тревожного сценария, региону необходимо срочно увеличить инвестиции в трех приоритетных областях. Виновна ли торговая политика США в завышенных ценах на лекарства? Стремительно растущие цены на лекарства были основной проблемой президентской кампании 2016 года в США, и администрация Трампа объявила о мерах по их снижению. Почему же тогда администрация также настаивает на правилах интеллектуальной собственности, которые дают фармацевтическим гигантам еще большую власть в плане взвинчивания цен?
Двустороннее решение энергетических проблем Польши Вашингтон и Варшава должны объединиться для прекращения зависимости Польши от нефти и газа из Москвы. План Трампа по «максимальному давлению» на Иран даст мало результатов Стратегия Вашингтона в отношении Тегерана, похоже, имеет негативные последствия и, как ожидается, не приведет ни к внесению поправок в ядерную сделку, ни к существенному изменению региональной политики Ирана.






Новости компаний
Новостройки в Броварах «Квартал Аллей» — современное качественное жильё нового уровня комфорта Красота природы, свежий воздух и тишина — то, в чём нуждается каждый из нас. В современном крупном мегаполисе, каким... 16.05.2019
Спорт в жизни каждого Спорт ушел на последний план у большинства людей. Всё меньше люди уделяют своему здоровью хотя бы немного времени. Без... 15.05.2019
Выбираем матрас для всей семьи по скидкам Многие так долго и тщательно подбирают кровать, что сил на поиски идеального матраса уже не остается. Вместе с тем... 06.05.2019
Главные качества наушников — ТОП-5 параметров 01.03.2019
Покупка запчастей Volkswagen Polo в «Рipicar» – выгодно и быстро Найти по-настоящему надежные автозапчасти порой бывает нелегко и это известно каждому опытному автовладельцу. Если ваша... 19.02.2019





Публикации
Датское королевство перекрыло «Северный поток» 19.04.2019
Солнце на страже трудовых кадров: Украинский гигант стал альтернативой работе за рубежом 19.04.2019









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2019 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте