Новости
Над Гавайскими островами нависла серьезная проблема из-за глобального потепления Законодатели штата пытаются принять закон, который защитит береговую линию и поможет защитить Гонолулу от приливных... 25.04.2019
В космосе есть токсичные грибы, и никто не знает, опасны ли они Потенциально опасные грибы сейчас живут на космических станциях и космических кораблях - но мы понятия не имеем, вредны... 25.04.2019
LG Electronics больше не будет производить смартфоны в Южной Корее Компания LG Electronics намерена свернуть производство смартфонов в Южной Корее. 25.04.2019
Tesla снова терпит убытки: за первый квартал 2019 года потеряно 702 миллиона долларов После двух прибыльных кварталов подряд в 2018 году автопроизводитель сообщил об убытках. 25.04.2019
Трамп назвал себя самым "прозрачным" лидером Американский лидер Дональд Трамп заявил, что до этого не было президента, который бы "был более прозрачным". 25.04.2019
Рабочие, ремонтировавшие Нотр-Дам, признались, что они курили на крыше Компания реставрации собора признала факт курения своих рабочих во время работы, но отрицает, что это причина... 25.04.2019
Facebook грозит очередной штраф на сумму $5 млрд В Facebook заявили, что компания может быть оштрафована на сумму до 5 миллиардов долларов в результате расследования,... 25.04.2019
С 1 мая украинцы смогут сменить оператора мобильной связи без смены номера телефона Уже с 1 мая украинцам станет доступна услуга бесплатной смены мобильного оператора без потери своего номера. 25.04.2019
Православные христиане отмечают Чистый четверг: традиции и обычаи этого праздника Сегодня, 25 апреля, православные христиане отмечают Великий Четверг, празднуемый в течение Страстной недели. В народе... 25.04.2019
На Шри-Ланке прогремел очередной взрыв В результате предыдущих взрывов в стране погибли 359 людей 25.04.2019
Книга украинского автора попала в международный список самых лучших изданий Издание современного украинского автора Марка Ливина внесли в международный каталог IBBY как одно из лучших для детей с... 25.04.2019
Новый смартфон от Xiaomi - Redmi Y3 с камерой 32 Мп за $143 Xiaomi представила новый смартфон, который будет продаваться под недавно отделенным брендом Redmi — Y3, который может... 25.04.2019
Журнал People назвал самую красивую женщину в мире в 2019 году В 2019 году ею стала голливудская актриса и многодетная мама Дженнифер Гарнер. 25.04.2019
В Минюсте подвели итоги инициативы "Чужих детей не бывает" Петренко подвел итоги инициативы "Чужих детей не бывает" 25.04.2019
МВД собирается рассылать автомобильные номерные знаки Новой почтой Заказать госзнак с индивидуальным номером можно онлайн. 25.04.2019




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото33875.695-0.324
Серебро398.248-0.218
Платина23562.463-0.799
 ПродажаПокупкаНБУ
USD26.85026.57526.594
EUR30.15029.60029.809
RUB0.4250.3250.416
$/баррельИзм., %Дата
BRENT75.23+0.89Apr
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине


ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Зима близко: чего ожидать ЕС от предстоящих выборов? Многие наблюдатели ожидают грандиозного противостояния между силами «открытых» и «закрытых» обществ на выборах Европейского парламента в следующем месяце, когда на карту будет поставлено само будущее Европейского Союза. Они правы, что беспокоятся, но не правы по поводу причин. Сирия в 2019 году - это не Ирак в 2003 Как сторонники, так и противники присутствия США в Сирии должны были вспомнить этот факт.
Международная игра по экономической политике Все человеческое взаимодействие характеризуется сочетанием конкуренции и сотрудничества, что распространяется на международную торговлю и денежно-кредитную политику. Какой подход предпочтительнее, зависит от контекста, в том числе от того, что делают другие игроки. Пойдет ли вторая Арабская весна по пути первой? Повторение египетского сценария возможно как для Алжира, так и для Судана.
МВФ разжигает аргентинский кризис - снова Менее чем за три года правительство президента Аргентины Маурисио Макри уже подписало два соглашения с Международным валютным фондом. А последние события говорят о том, что долгая и неспокойная история страны с Фондом может повториться. Китай встал на опасную дорожку Решение китайского правительства об увольнении Лу Живея с поста председателя национального фонда социального обеспечения подчеркивает опасность пути.






Новости компаний
Главные качества наушников — ТОП-5 параметров 01.03.2019
Покупка запчастей Volkswagen Polo в «Рipicar» – выгодно и быстро Найти по-настоящему надежные автозапчасти порой бывает нелегко и это известно каждому опытному автовладельцу. Если ваша... 19.02.2019
«Элит-Такси» анонсировала выход обновленного приложения Web-Cab Дизайн обновленного приложения стал не только интуитивно понятным, но и включил в себя большое количество новых... 01.02.2019
Вся правда о портативных зарядных устройствах Power Bank В новых моделях гаджетов все заметнее и заметнее улучшается качество экранов, мощность камер, устройства обрастают... 04.12.2018
Как провести выходные? Сидеть дома на выходные не очень хочется. Разве что после того, как вся рабочая неделя прошла под невероятным... 28.11.2018





Публикации
Датское королевство перекрыло «Северный поток» 19.04.2019
Солнце на страже трудовых кадров: Украинский гигант стал альтернативой работе за рубежом 19.04.2019









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2019 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте