Новости
Китай ответит на санкции США из-за уйгуров Власти Китая намерены ввести ответные санкции против граждан и организаций США, которые допустили неподобающее... 10.07.2020
Израиль запустил новый спутник-шпион, который будет отслеживать ядерную деятельность Ирана Министерство обороны Израиля и израильская аэрокосмическая отрасль успешно запустили на орбиту ракету с новым... 10.07.2020
Астрономы нашли две суперземли недалеко от Солнечной системы Астрономы нашли две суперземли, на которых, вероятно, есть атмосфера 10.07.2020
Поражение" Газпрома" в Европе может стать фатальным - военный эксперт Военный эксперт Эль Мюрид сообщает, что американские санкции забивают "последний гвоздь в гроб" Северного потока 10.07.2020
Ученые показали, как будет выглядеть в будущем человек на удаленной работе Британская компания решила расспросить у ученых, как, по их мнению, будет выглядеть в будущем человек, который работает... 10.07.2020
Новые ночные взрывы в Иране: подробности В ночь на пятницу, 10 июля, в западной части иранской провинции Тегеран были слышны звуки взрывов, сообщила местная... 10.07.2020
Нефть к 2025 году может подорожать до $100 за баррель - эксперты Цены на нефть в ближайшие годы поднимутся выше отметки $100 за баррель ввиду сокращения ее добычи и снижения инвестиций... 10.07.2020
Ученые предупредили о сбоях в иммунитете у переболевших COVID-19 У переболевших коронавирусом могут возникать длительные сбои в работе иммунитета, считают ученые из Института... 10.07.2020
Взаимное недоверие между армией РФ и Путиным усугубляется с каждым днем, - блогер Известный блогер Злой Одессит на своей странице в LIVEJOURNAL сообщает, что в нынешних реалиях и с учетом тех чисток,... 10.07.2020
НБУ не планирует запускать "печатный станок": нет причин для девальвации курса гривни Национальный банк Украины пока что не планирует запускать "печатный станок" 10.07.2020
Китай заявил об опасной инфекции в Казахстане Посольство Китая в Казахстане на своем сайте разместило предупреждение для китайских граждан о том, что на территории... 10.07.2020
"Нет той цены, которую они могут мне заплатить, чтобы я пошел на их условия.": Лукашенко заявил что независимость Беларуси не продается Суверенитет и независимость не продаются. 10.07.2020
В Лондоне подъемный кран рухнул на жилые дома, есть пострадавшие Инцидент произошел в восточной части города. 09.07.2020
Организм побеждает COVID-19 еще до выработки антител - ученые Исследователи из Каролинского института в Стокгольме утверждают, что организм человека способен побороть коронавирус... 09.07.2020
В Итальянских Альпах появился загадочный розовый снег В Итальянских Альпах появился загадочный розовый снег, что вызвано, по мнению ученых, климатическими изменениями 09.07.2020




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото34625.613-0.205
Серебро399.427-0.005
Платина21727.344-0.667
 ПродажаПокупкаНБУ
USD27.12526.75025.144
EUR30.70029.90027.749
RUB0.3950.3020.378
$/баррельИзм., %Дата
BRENT42.20-0.35Jul
WTI39.40-0.56Jul
GAS OIL366.00-0.27Jul
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg


 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине




ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Россия и Китай злоупотребляют правом вето в СБ ООН ради сотрудничества с Асадом - Помпео Госсекретарь США Майк Помпео заявил, что Россия и Китай злоупотребляют правом вето в СБ ООН ради сотрудничества с президентом Сирии Башаром Асадом. Дубай выбирает путь больших реформ и цифровой экономики Премьер-министр ОАЭ и правитель Дубая Мухаммед бен Рашид аль-Мактум объявил о структурных изменениях в правительстве страны. Новому правительству дается год на то, чтобы добиться реализации поставленных перед ними задач, среди которых существенное место занимает развитие цифровой экономики.
Курс на банкротства: что ждёт российскую экономику Ограничения, связанные с коронавирусом, уже давно и сильно ударили по российской экономике, которой и до пандемии хватало проблем. Китай взял под контроль Гонконг В Пекине принят закон о национальной безопасности, который прежде всего направлен против строптивого Гонконга, территории, в последнее время привлекавшей внимание всего мира протестами и требованиями свобод.
"Битва за Гималаи": индийские и китайские пограничники бились битами и палками с гвоздями В результате побоища, произошедшего на границе двух ядерных держав - Индии и Китая в приграничном районе Ладакх, погибли по меньшей мере 20 индийских и пятеро китайских военных. Ливия: Рубикон Анкары и Москвы События в Ливии развиваются стремительно, меняя привычную конфигурацию линии фронта, которая до этого не менялась более года.






Размещение пресс-релизов
Популярные новости
Дмитрий Кулеба рассказал о судьбе безвиза между Украиной и ЕС Установленные Европейским Союзом в связи с пандемией COVID-19 ограничения на въезд не имеют никакого отношения к... 07.07.2020
Как отпраздновать день Ивана Купала 2020: традиции, гадания и приметы Во вторник, 7 июля, все славяне отмечают праздник Ивана Купала 07.07.2020
ТОП-6 опасных ошибок водителей, которые могут привести к серьезным последствиям Эксперт назвал шесть опасных «глупостей» водителей, которые могут привести к плачевным последствиям. 08.07.2020
Курьез дня: охранник магазина прославился в Сети, отдав свой зонт собаке Трогательный кадр показывает, как охранник одного из магазинов в Шотландии вышел к собаке, которая терпеливо ждала... 08.07.2020
Европол вскрыл преступный чат: арестовано более 1000 человек Полиция Франции, Нидерландов и Англии провела крупнейшую в истории операцию против организованной преступности.... 06.07.2020





Публикации
Олег Козачук, глава "Хмельницкоблэнерго": "Госкомпании могут и должны быть эффективными" 09.07.2020
Мировой экономический шок из-за коронавируса: последствия для украинской экономики 01.07.2020









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2020 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте