Новости
СМИ: Новоназначенец СБУ Андрей Наумов. Человек Яремы с мутными активами и личным массажистом Несколько недель назад временно исполняющий обязанности главы Службы безопасности Украины (СБУ), Иван Баканов назначил... 19.08.2019
Назвали страну, которая больше всего помогает украинской армии 92% всей военно-технической помощи, которую Украина получила из-за рубежа с 2014-го, поступило из США.

16.08.2019
В Украине посчитали количество "элитных" автомобилей Сколько "элитных" авто в Украине: данные ГФС 16.08.2019
В Чернобыльской зоне назревает новая катастрофа: старый саркофаг находится в аварийном состоянии 16.08.2019
BBC: Немецкие ученые шокированы количеством пластика в снегах Арктики Ученые были шокированы количеством частичек пластика в Арктике, которую считают одним из самых чистых регионов мира. 16.08.2019
Суэцкий канал бьет рекорды пропускной способности – 81 корабль в день Кроме того, годовая прибыль Суэцкого канала в Египте достигла рекорда – почти 6 млрд долларов.

15.08.2019
Bugatti показала, как будет выглядеть автомобиль за 8 млн евро (ФОТО) Завтра Bugatti официально презентует публике свой новый гиперкар Centodieci. Однако уже сегодня в Сеть просочились фото... 15.08.2019
Мы просто расходный материал: Врач рассказала о деталях оказания первой помощи облученным радиацией под Архангельском Врачей местной больницы не предупредили об утечке радиации, когда они оказывали первую помощь пострадавшим при взрыве... 15.08.2019
В США запретили провозить на самолетах некоторые модели ноутбуков MacBook Федеральное авиационное управление США (FAA) приняло решение ввести запрет на провоз в самолётах некоторых моделей... 15.08.2019
Наемник «Вагнера» рассказал, как стал «расходным боевым материалом» Путина 15.08.2019
Технологии гиперзвукового оружия Россия украла у США,- Болтон Советник Трампа прокомментировал взрыв на секретном полигоне под Северодвинском.

15.08.2019
В Париже чайки атакуют дроны и срывают спецоперации 15.08.2019
Come back to USSR: российским ученым ограничили контакты с иностранцами Министерство высшего образования и науки РФ разослало в подведомственные организации рекомендации по контактам с... 15.08.2019
В Нью-Йорке пассажир самолета оказался единственным на борту лайнера Пассажир лайнера из Нью-Йорка оказался единственным на борту 15.08.2019
«Восстание машин»: «умные» духовки начали самостоятельно включаться ночью В США пользователи «умных» духовок начали жаловаться на «восстание машин». Их кухонная техника начала самостоятельно... 15.08.2019




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото37941.815+0.156
Серебро434.720-1.306
Платина21044.564-2.746
 ПродажаПокупкаНБУ
USD25.35025.05025.143
EUR28.32527.65027.848
RUB0.3980.3100.381
$/баррельИзм., %Дата
BRENT59.58+1.60Aug
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Международная аналитика  27 Июня 2018
Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Печатная версия    в избранное

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре".

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?

По материалам Bloomberg

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ

Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ МАТЕРИАЛ



“Будь первым во всем, что ты делаешь”
02 Апреля
Андрей Остапчук, сооснователь Young Business Club – YBC – единственного в Украине бизнес-клуба для молодых предпринимателей, рассказал “Эксперту” о важности партнерства, взаимопомощи и кооперации.
“Верить в себя и незамедлительно действовать!”
02 Апреля
Сергей Котенко, владелец сервиса доставки здорового питания FoodEx, рассказал “Эксперту” о секретах построения успешного бизнеса в Украине


ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Весь мир следит за антикитайскими протестами в Гонконге: введет ли Китай войска? Протесты в Гонконге продолжаются уже больше двух месяцев. В начале этой недели протестующие на два дня остановили работу международного аэропорта. Их изначальная причина — законопроект об экстрадиции, который позволял бы передавать Китаю обвиняемых в преступлениях по его запросу. Власти Новой Зеландии разрешили платить зарплату в криптовалюте Власти Новой Зеландии разрешили компаниям выплачивать сотрудникам заработную плату в криптовалюте.

Крайние меры: Китай готов к распродаже госдолга США Народный банк Китая снизил курс юаня до минимума за 11 лет, чтобы смягчить удар от новых пошлин, введенных Трампом. Аналитики уверены: у крупнейшего иностранного кредитора американского правительства скоро лопнет терпение и в ход пойдет "тяжелая артиллерия" — китайцы начнут распродавать государственный долг США. Экономика России: застой как скрепа и война как итог Российская экономика - под пятой государства. МВФ предсказывает ей застой. Но такой сценарий Путина совершенно не пугает.
У Беларуси остались одни долги от дружбы с Венесуэлой Братская страна и стратегический партнер - так Александр Лукашенко неоднократно называл Венесуэлу, латиноамериканское государство с колоссальными запасами нефти. Торговый конфликт Японии и Южной Кореи набирает обороты Кабинет министров Японии принял решение исключить Республику Корею из перечня государств, которые имеют право на торговые преференции. Страна намерена контролировать экспорт ряда материалов с 28 августа. Подобный шаг власти Японии объяснили заботой о национальной безопасности







Размещение пресс-релизов
Новости компаний
Обзор игрового клуба LotoBar Современные азартные игры позволяют ощутить необъяснимые эмоции, получить порцию адреналина и провести время с... 24.06.2019
Новостройки в Броварах «Квартал Аллей» — современное качественное жильё нового уровня комфорта Красота природы, свежий воздух и тишина — то, в чём нуждается каждый из нас. В современном крупном мегаполисе, каким... 16.05.2019
Спорт в жизни каждого Спорт ушел на последний план у большинства людей. Всё меньше люди уделяют своему здоровью хотя бы немного времени. Без... 15.05.2019
Выбираем матрас для всей семьи по скидкам Многие так долго и тщательно подбирают кровать, что сил на поиски идеального матраса уже не остается. Вместе с тем... 06.05.2019
Главные качества наушников — ТОП-5 параметров 01.03.2019





Публикации
Рынок земли: Иностранцы или олигархи? Кому достанется украинская земля (Часть вторая) 08.07.2019
Рынок земли: Иностранцы или олигархи? Кто приберет к рукам украинскую землю (Часть первая) 08.07.2019









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2019 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте