Почему Китай не может исправить свой жилищный "пузырь"?

Недвижимость является движущей силой китайской экономики. По некоторым оценкам, она учитывает (прямо или косвенно) до 30% валового внутреннего продукта. Таким образом, сохранение высоких цен на жилье является главной задачей для Китая, которая искажает государственную политику и ухудшает другие экономические диспропорции.

Несмотря на реформы в последние годы, нет никаких сомнений в том, что рынок китайской недвижимости находится "в пузыре". С июня 2015 года по конец прошлого года индекс цен на жилье, опубликованный SouFun Holdings Ltd., вырос на 31% - до почти 202 долларов за квадратный фут. Это на 38 процентов выше, чем средняя цена за квадратный фут в США, где доход на душу населения более чем на 700 процентов выше, чем в Китае. Неудивительно, что это привело к тому, что домовладение оказалось недоступным для большинства китайцев.

Обеспокоенный этими ценами и растущая задолженность среди застройщиков, Государственный совет Китая выработал план поощрения аренды. Он будет предлагать налоговые льготы для зайстройщиков, сдающих в аренду часть жилья, которое они планировали продавать, и будет стимулировать финансовые учреждения - оказывать поддержку компаниям в секторах аренды жилья.

Это полностью ошибочный способ решения проблемы.

С одной стороны, арендная доходность в Китае крайне низка. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, доходность колеблется примерно на 1,5 процента (в среднем около 3 процентов в США и 4 процента в Канаде). Заработная плата в Китае просто недостаточно высока, чтобы не отставать от роста цен на активы, вызванного кредитами, и, следовательно, разработчики не могут получить разумную норму прибыли за счет сдачи в аренду объектов. Налоговая льгота не будет исправлять это.

Хуже того, разработчики сильно утяжелены долгами, большая часть которых кратковременна. Многие выплачивают доходность 7-8% облигаций, при этом отношение долга к собственному капиталу составляет около 380%. Поощрение их к сдаче в аренду излишка их жилья, таким образом, приводит к убыточной торговле: застройщики сдают жилье в аренду потребителям, чтобы получить 1,5-процентную доходность, при этом общая стоимость долга и капитала составляет почти 10 процентов. Этот 8,5-процентный отрицательный доход, умноженный на миллионы единиц, представляет собой огромную дотацию для арендаторов, но это значительно ухудшает долговые проблемы застройщиков. Активное поощрение это не совсем стандартная экономика.

Эти проблемы усугубляются тем, как договоры аренды заключаются в Китае. Как правило, арендаторы берут кредиты у банков, чтобы сделать предварительный единовременный платеж для застройщиков, который охватывает, скажем, пять лет. Но они могут погасить этот кредит только за срок до 10 лет. Первоначальный платеж от банка к застройщику предоставляет некоторое краткосрочное облегчение денежных потоков. Но в остальном все, что он делает, - это отсрочка погашения задолженности, привязанного к единице, и сокращение потерь на непроданных помещениях.

В основе всего этого лежит тот простой факт, что Китай не может позволить существенно снизить цены на недвижимость. Политически, домовладельцы пришли к ожиданию, что цена их недвижимости будет постоянно расти в одностороннем порядке; реформы, которые угрожают этой динамике, даже привели к редким протестам. Учитывая, что кредитование домашних хозяйств в настоящее время составляет 22 процента активов финансового учреждения, сброс цен на жилье также будет сопряжен с серьезными финансовыми рисками.

Вместо того, чтобы управлять этими рисками, Китай просто наращивает развитие. Новые заработки и покупки земли сильно выросли в течение первых пяти месяцев 2018 года. Инвестиции в жилую недвижимость выросли на 14 процентов, а кредиты на развитие выросли на 21 процент. В отличие от сокращения кредитного плеча, банки снова прыгают в спекулятивный пузырь: рост ипотеки сейчас составляет 20 процентов.

Самый прямой способ сдуть этот пузырь - это медленное кредитование. Это может означать увеличение требуемых авансовых платежей еще больше, повышение весового риска для капитала для активов в сфере недвижимости для банков или просто установление жесткой ставки по новым кредитам. Но без значительного замедления роста кредитования, поступающего в недвижимость, никакое вмешательство со стороны регулирующих органов не будет иметь большого значения.

Фактически, ускоряя кредитование недвижимости, поощряя банки и застройщиков субсидировать арендаторов, правительство ухудшает ситуацию, откладывая реструктуризацию. Застройщики ухудшат свою долговую нагрузку. Потребители будут обременены более длительными сроками погашения арендной платы. И новые дома останутся такими же недоступными, как и когда-либо, даже если на рынок поступит дополнительный товар.

В лучшем случае этот последний план позволит выиграть время. Но это ставит очень важный вопрос: на что?