Продаж квартири обернеться фінансовим шоком: в Україні встановили нові податки на нерухомість

З 2025 року в Україні набули чинності нові податкові правила щодо продажу нерухомості. Ці зміни істотно впливають на власників, які планують продати житло, комерційні об’єкти або кілька об’єктів нерухомості протягом одного календарного року. Відтепер податкове навантаження залежить не лише від кількості угод, а й від того, як довго особа володіла майном.

Продаж першого об’єкта житлової нерухомості протягом року не оподатковується, якщо продавець володів цим майном понад три роки. У такому випадку не сплачується ані податок на прибуток (ПДФО), ані військовий збір.

Якщо ж цей об’єкт перебуває у власності менше трьох років, навіть при першому продажу за рік доведеться сплатити:

• 5% ПДФО;
• 5% військовий збір.

Якщо ви плануєте продати другий або третій об’єкт протягом року, ставка зростає суттєво:

• 18% ПДФО;
• 5% військовий збір.

Це правило діє незалежно від того, скільки років майно перебувало у власності. Податкове навантаження розраховується від усієї суми угоди, якщо немає документів, які підтверджують первісну вартість купівлі об’єкта.

Для комерційної нерухомості встановлено фіксовані податкові зобов’язання:

• 5% ПДФО;
• 5% військовий збір;
• 1% державне мито.

Ці ставки діють незалежно від строку володіння.

У разі, якщо ви можете підтвердити первинну вартість об’єкта, податки нараховуються лише з різниці між ціною купівлі та продажу. Наприклад:

• Купівля — 1 000 000 грн;
• Продаж — 1 500 000 грн;
• Оподатковувана база — 500 000 грн.

Однак, якщо документи відсутні, податок сплачується з усієї суми продажу.

Податкове законодавство передбачає пільги:

• Не оподатковується майно, яким особа володіла понад 3 роки;
• Не оподатковується спадкове майно, на відміну від подарованого, яке оподатковується за загальними правилами;
• Звільняються від податків:
• особи з інвалідністю І групи;
• ветерани бойових дій;
• ВПО, які отримали компенсацію за зруйноване житло.

Окрім податків, продавець та покупець мають враховувати інші витрати:

• 1% державного мита за нотаріальне посвідчення;
• 1% на пенсійне страхування, який сплачує покупець;
• Послуги нотаріуса, внесення до реєстрів, банківські й страхові комісії.

У 2025 році також планується впровадження електронного моніторингу ринкових цін, що ускладнить маніпуляції з оцінкою вартості нерухомості для зменшення податків.