Що буде із землею та квартирами громадян за новим законом: критики та юристи хапаються за голову

З 9 квітня в Україні змінилися правила для всіх, хто має квартиру, землю, підвал у багатоповерхівці чи офіс. Набрав чинності новий закон №12089 про так звані “сумлінні вигодопокупці” – і тепер у власності з’явилися нові правила захисту.

Що це означає на практиці – і чому довкола закону не вщухають суперечки? Розповів голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко у коментарі “Мінфіну”.

Що змінилося?

По-перше, тепер не можна буде зволікати з позовом про повернення майна десятиліттями. Раніше можна було заявити права на нерухомість навіть за 20 років. А тепер – максимум 10. Але термін рахуватимуть не з моменту “довідався про порушення”, а з того дня, як майно офіційно зареєстрували.

Це має позбавити суди нескінченних розглядів, коли ланцюжок власників тягнеться через все життя будівлі.

По-друге, новий закон захищає тих, хто купив нерухомість “чесно”, не знаючи, що вона колись була частиною каламутної схеми. Якщо ви володієте об’єктом більше 10 років – ніхто вже не зможе його забрати. Але є винятки: стратегічна земля, об’єкти критичної інфраструктури, природоохоронні зони та пам’ятки культури – тут правила інші.

Третє нововведення – компенсація. Якщо все-таки вашу нерухомість вирішать забрати на користь держави чи громади, то спочатку на депозитний рахунок суду маємо покласти її ринкову вартість. Тобто відберуть, але не безкоштовно.

Кому це вигідно?

Теоретично – всім, хто колись став власником житла чи ділянки, навіть не підозрюючи, що в його історії була махінація. Особливо це стосується тих, хто купував квартири, які вже пройшли через ланцюжок перепродажу. Закон захищає їх від втрати майна через дії третіх осіб у минулому.

Також це може стати плюсом для іноземних інвесторів: раніше одна з головних страшилок про Україну звучала так – “можеш купити все чесно, а потім прийдуть та заберуть”. Нині ризики формально знижуються.

“На початку 2000-х на ринках землі та нерухомості процвітали схеми, коли шахраї обманом переписували на себе майно пенсіонерів або громадян, які потрапили у скрутні обставини. Потім таку нерухомість (найчастіше квартири) швидко перепродували, іноді ланцюжком. Ті, хто їх купував, нічого не знали про схеми – вони купували майно чесно, з дотриманням усіх законодавчих норм. І якщо обман спливав, і законні власники чи їхні спадкоємці вимагали повернення об’єкта, нові власники виявлялися “крайніми”, і були змушені або відстоювати своє право власності в суді, або взагалі ризикували втратити і його, і сплачених за нього грошей”, – розповів голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко.

А насправді як?

Ось тут починається найцікавіше. Критики закону впевнені: під виглядом захисту чесних власників фактично легалізуються схеми, за якими ще у 2000-х масово виводили майно у пенсіонерів, продавали цоколі та підвали, будували біля води та охоронних зон.

Тепер, якщо з моменту “віджиму” минуло 10 років, об’єкт стає недоторканним – навіть якщо він дістався нинішньому власнику в результаті ланцюжка схем.

“Забудова біля водойм, виведені з власності співвласників багатоквартирних будинків підвали, горища, цокольні поверхи – все це, виходить, уже в законі, навіть якщо свого часу дісталося нинішнім власникам за допомогою схем. У нас і раніше було багато схем, і досі вони працюють. Свіжий приклад – на Печерську керуюча компанія у змові з головою ОСББ оформила на себе цокольні поверхи та підвали багатоповерхівки загальною вартістю 1,2-1,4 млн доларів. І таких випадків у межах усієї країни тисячі. Намутив чи віджав – оформив у власність — швидко перепродав, іноді через декількох підставних осіб. Так, нинішні власники, яким такий об’єкт дістався чесно через декілька перепродажів, наразі захищені. Але що робити тим, у кого свого часу майно забрали незаконно? Забути чи “відкупляти” назад із компенсацією?”, – запитує Олег.

Причому закон прописаний так, що має зворотну чинність – а це вже порушення Конституції, на думку деяких юристів. Документ уже пропонують передати до Конституційного суду.

Крім того, після ухвалення закону українці подали петицію про накладення вето – швидко зібрали потрібні 25 тисяч голосів. Але реакція влади на неї м’яко кажучи млява – відповіді так і не було.