Купівля та володіння нерухомістю — це не лише право, а й відповідальність. В Україні з 2013 року діє Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, і всі операції з житлом мають бути зафіксовані в цій системі. Проте досі існують випадки, коли квартира не внесена до реєстру. У 2025 році такі ситуації можуть спричинити серйозні проблеми для власників.
Які ризики це несе і що робити, якщо житло досі не зареєстроване.
Які квартири можуть бути “невидимими” для держави
Є кілька причин, чому житло може не бути зареєстроване офіційно:
- квартира в новобудові, але забудовник не передав дані в реєстр. Таке трапляється, якщо забудовник збанкрутував або затягує процес оформлення;
- житло після приватизації, але без оновлення даних. Деякі старі квартири досі не внесені до реєстру через юридичні нюанси;
- квартира куплена за договором купівлі-продажу, але не перереєстрована. Якщо ви придбали житло, але не оформили його у реєстрі, формально ви не є власником;
- спадщина чи дарування без реєстрації. Якщо після спадкування чи дарування нерухомість не внесли в реєстр, ви не зможете довести своє право власності;
- помилки або технічні збої під час реєстрації прав власності.
Чому відсутність реєстрації небезпечна
1. Правовий статус “поза законом”
Квартира, яка не внесена до реєстру, фактично перебуває в “сірій зоні”. З юридичної точки зору, ви не зможете повноцінно розпоряджатися своїм майном.
- Ускладнення з продажем, даруванням або успадкуванням: Без реєстрації права власності нотаріус не зможе посвідчити жодну угоду з вашою квартирою.
- Ризик рейдерського захоплення. Відсутність запису в реєстрі робить вашу квартиру вразливою до шахрайських дій. Зловмисники можуть скористатися цим і незаконно переоформити право власності на себе.
- Проблеми з отриманням компенсації. У разі пошкодження або руйнування квартири внаслідок надзвичайних ситуацій (війна, стихійні лиха тощо), ви не зможете отримати державну компенсацію.
- Неможливість використання квартири як застави. Якщо вам знадобляться кошти під заставу нерухомості, банк відмовить у кредиті через відсутність реєстрації.
- Судові спори. У випадку виникнення будь-яких судових спорів щодо вашої квартири, відсутність реєстрації ускладнить доведення вашого права власності.
2. Фінансові та адміністративні наслідки
Окрім правових проблем, власники незареєстрованих квартир можуть зіткнутися з фінансовими та адміністративними труднощами:
- штрафні санкції. Держава може запровадити штрафи за несвоєчасну реєстрацію прав на нерухоме майно. У деяких випадках можливе примусове визнання житла безхазяйним, наголошує адвокат Марія Левченко;
- підвищені податки: Власники незареєстрованих квартир можуть сплачувати підвищені податки на нерухомість;
- проблеми з отриманням субсидій: Для отримання державних субсидій на оплату комунальних послуг необхідно підтвердити право власності на житло;
- обмеження на здійснення ремонтних робіт. У деяких випадках, для проведення капітального ремонту або реконструкції квартири може знадобитися підтвердження права власності.
3. Соціальні аспекти
Відсутність реєстрації квартири також має соціальні наслідки:
- обмеження доступу до соціальних послуг: У деяких випадках, для отримання соціальних послуг (наприклад, реєстрація місця проживання) необхідно підтвердити право власності на житло;
- ускладнення з реєстрацією дітей. Для реєстрації місця проживання дитини необхідно підтвердити право власності на житло;
- втрата довіри з боку контрагентів. Відсутність реєстрації може викликати сумніви у вашій надійності як контрагента при укладанні будь-яких угод.
4. Ризик втрати права власності
В крайніх випадках, якщо квартира не внесена в реєстр, держава може ініціювати процедуру визнання її безхазяйним майном. Це означає, що ви можете втратити право власності на свою квартиру.
Як зареєструвати квартиру у 2025 році
Процедура реєстрації залежить від ситуації:
- якщо квартира в новобудові — забудовник має передати документи у реєстр, але якщо він цього не зробив, потрібно звернутися до нотаріуса або в ЦНАП;
- якщо квартира у старому фонді — реєстрація можлива через БТІ та нотаріуса;
- якщо житло отримано у спадок чи за договором дарування — спочатку потрібно зареєструвати свої права у нотаріуса;
- якщо житло придбано без реєстрації — слід укласти нотаріальний договір і подати документи на реєстрацію.
У 2025 році посилюються вимоги до перевірки документів, тому бажано мати всі правовстановлюючі папери у порядку.