Гроші тепер не достатньо просто заробити: які обмеження в Україні впроваджують на купівлю квартир

В Україні з 1 січня 2026 року запрацює оновлена система фінансового контролю за операціями з нерухомістю. Державна податкова служба отримає розширений доступ до інформації про учасників угод та фактичну вартість об’єктів, пише Стіна. Мета нововведень — зменшити кількість тіньових схем і виявляти ситуації, коли задекларовані доходи не відповідають вартості придбаного майна.

Як змінюється звітність нотаріусів

Від початку 2026 року нотаріуси працюватимуть за новими правилами подання інформації про угоди з нерухомістю — купівлю-продаж, дарування, обмін та оформлення спадщини.

Основні новації:

• державні нотаріуси продовжать надсилати звіти щомісяця;
• приватні нотаріуси звітуватимуть раз на квартал із розбивкою по кожному місяцю.

До звітності включатимуть:

• дані про всіх сторін угоди;
• реальну ринкову вартість об’єкта;
• суму сплачених податків і зборів.

Уся ця інформація автоматично передаватиметься до ДПС для подальшого аналізу.

Що це означає для власників і покупців квартир

Податкова служба зможе швидко звіряти ринкову ціну придбаного майна з доходами особи, яка його купує. Якщо виникнуть підозри щодо джерел фінансування, громадянин може отримати запит на додаткові пояснення або пройти перевірку походження коштів.

Очікується, що нові правила призведуть до таких наслідків:

• Приховати операцію з нерухомістю стане неможливо. Всі дані фіксуються в центральній системі.
• Покупці мають бути готовими підтверджувати походження грошей, незалежно від суми — довідками про зарплату, документами про спадкування, про продаж іншого майна тощо.
• Рівень перевірок зросте, зокрема для тих, хто купує житло при офіційно низьких доходах.
• Заниження вартості об’єкта у договорі стане ризиковим, адже податкова отримує інформацію про реальну ринкову ціну.

Юристи попереджають: спроби мінімізувати податки шляхом вказання заниженої вартості можуть стати підставою для детальної перевірки, а в окремих випадках — для фінансових санкцій.

Як це працює у європейських країнах

У багатьох країнах ЄС контроль за операціями з нерухомістю значно жорсткіший, ніж в Україні. Покупці зобов’язані завчасно довести легальність походження коштів, і без цього угода не відбудеться.

Декілька прикладів:

• Німеччина. Нотаріус не має права засвідчити угоду, поки покупець не надасть документи, що підтверджують джерело коштів. Підозрілі суми автоматично передаються до фінмоніторингу.
• Франція. Будь-яка операція з нерухомістю перевіряється банком. Якщо виявляється невідповідність, рахунок блокують до завершення розслідування.
• Італія. Оплата за нерухомість здійснюється лише через банківські інструменти, щоб держава могла відстежити фінансовий шлях коштів.

Спільний принцип: угода не проводиться, доки не підтверджено законність походження грошей.

Як себе убезпечити?

• зберігати всі підтвердження доходів та витрат;
• уникати готівкових розрахунків у великих сумах;
• підготувати документи, які можуть знадобитися податковій у майбутньому;
• не погоджуватися на заниження вартості у договорах.

Оновлена система контролю фактично наближає український ринок нерухомості до європейської практики та робить великі покупки більш прозорими.