Під час війни згадали про хрущовки: закон про їх знесення скоро вже приймуть

Попри війну, в Україні знову порушується тема «хрущовок». До другого читання в Раді готується законопроєкт про їх знесення. За новим законом, люди отримуватимуть стільки квадратів, скільки вони мали в «хрущовці». Про це пише Мінфін.

Про що йдеться в законопроєкті

Законопроєкт № 6483 про комплексну реконструкцію кварталів старого житлового фонду готується до другого читання і може бути внесений до сесійної зали вже до кінця цього року. У першому читанні документ було прийнято ще у 2022 році.

Загалом, як зазначається в пояснювальній записці, в Україні налічується близько 45,6 тисячі старих будинків старого фонду та понад 17 тисяч аварійних будинків. Під першочергову реконструкцію можуть піти такі об’єкти:

• побудовані до 1919 року — 7 646 будинків;
• побудовані з 1920 до 1953 року — 9 693 будинки;
• побудовані з 1954 до 1969 року («хрущовки») — 7 192 будинки;
• побудовані з 1970 до 1989 року — 5 364 будинки.

У проєкті прописано, що вони можуть бути реконструйовані/модернізовані (заміна комунікацій, вікон, інженерного обладнання, утеплення фасадів, пристосування потреб людей з інвалідністю тощо) або знесені з подальшим будівництвом на цьому місці нових об’єктів. Рішення — реконструювати чи зносити — прийматиметься окремо в кожному будинку, з огляду на результати енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків.

При цьому в законопроєкті прописано можливість примусового відчуження земельних ділянок у рамках реконструкції мікрорайонів — у разі «суспільної необхідності». Якщо власники ділянок будуть проти, вирішуватиме це питання суд.

Власникам житла у будинках під реконструкцію мають запропонувати варіанти у так званому «маневреному житлі» — на час будівництва чи реновації їхнього будинку. Якщо йдеться про знесення будинку, то мешканців можуть відселяти примусово в той же маневрений фонд, так званий «стартовий» будинок на час проведення будівельних робіт або ж надати постійне житло в готовому багатоквартирному будинку. Як варіант — можлива виплата грошової компенсації за житло.

Чому без даху над головою можуть опинитися багато мешканців старих будинків

За новим законом, люди отримуватимуть стільки квадратів, скільки вони мали в «хрущовці». При цьому будуть передбачені коефіцієнти, якщо, наприклад, людині, яка жила у «хрущовці» у центрі, виділять нове житло в іншому районі. Такий механізм діє у рамках програми «єВідновлення». Є вартість житла на компенсацію — 36 422 гривні за квадратний метр і декілька коефіцієнтів, що коригують цю вартість. Ці коефіцієнти планують закласти на законодавчому рівні, щоб не було зловживань.

У законопроєкті прописано, що власникам житла у будинках, які підпадають під реконструкцію, надається «рівноцінне за площею та кількістю кімнат житло, незалежно від кількості зареєстрованих осіб». При цьому, якщо забудовник збільшив площу нової квартири, попередньо не обговоривши це з власником, він не може вимагати з людини доплати за «зайві» квадратні метри. Поряд із цим у проєкті прописано можливість такої доплати за ринковою вартістю «за згодою сторін».

Теоретично, це потенційно небезпечна пастка для власників житла, що готується під знесення.

«Навряд чи забудовники будуватимуть у нових будинках такі самі за форматом квартири, як у «хрущовках» чи «панельках». Зрозуміло, що здебільшого обговорюватиметься тема «зайвих» квадратних метрів, за які запропонують доплатити «по ринку», — каже столичний рієлтор Ірина Луханіна.

І немає гарантії, що власники квартир не підпишуться, «не дивлячись», під договорами про доплату за додаткові квадратні метри. Адже, як каже Луханіна, наприклад, у столичних хрущовках проживає близько 40% пенсіонерів. Якщо ж людина заздалегідь погодилася на доплату, але потім її не вносить, вона вже не може заселитися у закріплену за нею квартиру.

З огляду на масовість процесу, без даху над головою можуть опинитися багато мешканців старих будинків. Особливо, якщо держава не пропише додаткові механізми їх захисту.

Що буде з цінами на квартири у старих будинках

Експерти, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що тему старого житлового фонду порушують саме зараз, у розпал війни, невипадково.

«У багатьох великих містах уже немає, де будувати. Особливо у центральній частині, яка найбільше цікавить забудовників. Наприклад, у Києві весь нижній Печерськ забудований «хрущовками», їх багато також на проспектах Лесі Українки та Берестейському (раніше — проспект Перемоги — ред.), Лук’янівці. Середньостатистична «хрущовка» — це 5 поверхів, 4 під’їзди та по 4 квартири на сходовому майданчику — тобто всього 80 квартир. Якщо побудувати на цій же ділянці багатоповерхівку, можна вмістити до 350 квартир. І навіть за умови, що 80 квартир забудовник віддасть колишнім мешканцям «хрущовки», у нього залишиться ще 270 квартир на продаж. Квартири в новобудовах на Печерську коштують щонайменше 2 тисячі доларів за квадратний метр, тобто йдеться про досить великі суми”, — каже Луханіна.

Хоча йдеться не лише про вигоду забудовників. За рахунок знесення «хрущовок» можна розширити житловий фонд, що дозволить, зокрема, вирішити проблему з новим житлом за програмою «єВідновлення».

При цьому, як зазначає Луханіна, зараз «хрущовки», як і раніше, мають попит серед покупців. Наприклад, «двушка» на вулиці Бойчука (раніше Кіквідзе) на Печерську коштує близько $70 тисяч. У війну «хрущовки» зненацька отримали нові переваги.

«По-перше, вони цегляні, по-друге, там встановлені газові плити та газові колонки, а отже, навіть в умовах відключень світла, є можливість приготувати їжу та нагріти воду, по-третє, там немає ліфтів та низька поверховість, що знову ж таки, йде в плюс у період блекаутів», — пояснила Луханіна.

Але як тільки законопроект щодо «хрущовок» ухвалять загалом, ситуація може різко змінитися.
Таке житло стане дуже клопітким варіантом. Адже, якщо ваш будинок визначать під знесення, ще невідомо, куди запропонують відселитися і наскільки вигідною буде ця пропозиція. А у разі переселення до новобудови, не факт, що можна буде вибрати квартиру без доплати за «зайві» квадратні метри.

Цим нинішня ситуація навколо «хрущовок» кардинально відрізняється від колишніх «підготовок до реновації», коли, теоретично, люди могли розраховувати на отримання нового житла за Житловим кодексом — по 13,65 квадратних метрів на кожного прописаного.

Тому скуповувати «хрущовки» чи прописувати в них нових мешканців у розрахунку на додаткові квадратні метри — вже немає сенсу. Але може зрости кількість тих, хто захоче продати квартири в «хрущовках» до того часу, як із ними почнеться тяганина. Тому рієлтори не виключають «розпродажу хрущовок» і навіть зниження цін на них до 10−15%.