Новости
В Украине снова будет тепло, - синоптики Наконец-то в нашу страну возвращается теплая апрельская погода. На следующей неделе воздух прогреется до +24 градусов. 19.04.2019
Какие существуют риски для украинской экономики - Оксана Маркарова Министр финансов Украины Оксана Маркарова рассказала о главных рисках для украинской экономики 19.04.2019
В Пакистане произошло нападение террористов на пассажирский автобус, погибло 14 человек Около 15–20 вооруженных боевиков остановили на прибрежном шоссе Макран пять-шесть автобусов, заставили выйти из них... 19.04.2019
Численность населения Украины продолжает сокращаться, - Госстат Численность наличного населения Украины в течение января-февраля 2019 года уменьшилась на 51,6 тысяч человек. 18.04.2019
Украина заняла 102 место в ежегодном мировом рейтинге свободы СМИ В ежегодном рейтинге свободы СМИ, обнародованном международной негосударственной организацией по защите прав человека... 18.04.2019
В Facebook показали, как выглядят самые плохие украинские дороги (ВИДЕО) В сети показали подборку самых ужасных дорог, связывающих украинские города и области. 18.04.2019
Стало известно, кому из украинских студентов не придется платить за общежитие Первые единые правила пользования общежитием впервые заработают в Украине. Об этом сообщила пресс-служба Министерства... 18.04.2019
Стало известно, повлиял ли безвиз на увеличение трудовой миграции 200 тысяч граждан покинули территорию Украины в 2018 году и не вернулись обратно. Это на 50 тысяч больше, чем было в... 18.04.2019
На компанию Apple подали в суд из-за низких продаж Решение Apple перестать публиковать информацию о продажах iPhone из-за незначительности этого показателя, которое... 18.04.2019
Начиная с лета украинцы смогут воспользоваться услугой е-малыш Уже в начале лета украинцы смогут удаленно оформлять документы на новорожденного ребенка, заявили в отделе пресс-службы... 18.04.2019
Климатическая катастрофа уже близко, - ученые NASA Климатическая катастрофа уже на пороге. 18.04.2019
Tesla работает над программой утилизации и переработки аккумуляторов Компания Tesla сообщила, что разрабатывает «уникальную систему утилизации и переработки аккумуляторов», которая должна... 18.04.2019
Немецкая компания совместно с Telegram выпустят собственную криптовалюту В рамках своего сотрудничества Telegram и Wirecard AG также планируют создать общую цифровую платежную систему и... 18.04.2019
"Укрпочта" выпустила почтовую марку, посвященную 80-летию Валерия Лобановского Марка "Валерий Лобановский. 1939-2002 гг." выпущена тиражом 130 тысяч экземпляров, ее стоимость - 8 гривен. 18.04.2019
Елизавета II будет вынуждена произнести свою тронную речь позже из-за Brexit По данным газеты, в речь королевы могут включить общие идеи, против которых депутатам будет сложно голосовать 18.04.2019




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото34056.014-0.725
Серебро398.846-0.063
Платина23698.567+0.436
 ПродажаПокупкаНБУ
USD26.90026.66026.688
EUR30.52530.03530.160
RUB0.4280.3300.417
$/баррельИзм., %Дата
BRENT71.75+0.18Apr
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Эксперт-Недвижимость / №8-9(338) 12 МАРТА 2012
Удвоение прилавка    Печатная версия    в избранное
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
Девелоперы пообещали в ближайшие пару лет удвоить предложение торговых площадей в столице

В Киеве появляются новые крупные торговые объекты. В прошлом году открылось два таковых: вторая очередь торгово-развлекательного центра (ТРЦ) Dream Town (арендная площадь, она же GLA, примерно 45 тыс. квадратных метров) и ТРЦ InSilver (десять тысяч квадратов). По словам директора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International Ukraine Натальи Кравец, общее предложение торговых помещений в сегменте ТЦ/ТРЦ в Киеве на конец 2011 года составляло примерно 700 тыс. квадратных метров. Таким образом, на тысячу киевлян приходится около 284 квадратов. Это больше, чем в Москве (265 квадратных метров) и Бухаресте (243 квадрата), но намного меньше, чем в Варшаве (682 квадратных метра).

Откуда деньги

До кризиса недостающие средства девелопер привлекал у банкиров, реже использовал деньги частных инвесторов, но при этом всячески старался сохранить контроль над проектом.

Сокращение банками программ финансирования недвижимости, сопровождавшееся ростом процентных ставок по кредитам, заставило девелоперов искать денежных партнеров. Другого выхода у них не оставалось, тем более что объекты становятся всё крупнее. Так, самый масштабный проект в сфере торговой недвижимости, первая очередь которого будет введена в 2012 году, — Ocean Plaza — возводится совместными усилиями столичных девелоперских компаний KAN Development и Ukrainian Development Partners. Его общая площадь составит 154 тыс. квадратов, арендная — 84 тыс. квадратных метров, а общий объем инвестиций — 300 млн долларов (в том числе первой очереди — 150 млн долларов).

Сегодня ставка доходности проектов коммерческой недвижимости держится на уровне 10–12%. Игроки ожидают в нынешнем году увеличение доходности до уровня 15%, но это вряд ли произойдет

«Получить проектное финансирование от банков сложно. В таких ситуациях для реализации крупных и долгостроящихся проектов в основном привлекаются частные инвестиции», — утверждает генеральный директор девелоперской компании «XXI Век» Олег Салмин. И он знает, о чем говорит: в середине февраля у компании появился новый акционер. Украинский бизнесмен Александр Ярославский купил за 10,3 млн долларов 50% компании Ovaro Holding Limited, которая владеет около 60,1% уставного капитала XXI Century Investments Public Limited.

Сейчас в планах компании — развитие трех-пяти проектов торговой недвижимости. Одной из стратегий привлечения инвестиций Салмин видит развитие проектов совместно с хозяевами магазинов. «Ритейлер возводит свои площади, а мы пристраиваем собственное здание рядом и получаем таким образом один большой торговый центр. Это выгодно двум участникам проекта: ритейлер получает грамотное управление/строительство своих площадей, а девелопер — якорного арендатора», — поясняет он.

Сегодня в Украине собственными усилиями возводят торговые площади следующие торговцы: «Амстор», «Фуршет», «Ашан», «ЭКО-маркет» (продукты питания), а также «Эпицентр» и «Новая Линия» (стройматериалы).

Откуда спрос

«Какая Украина, у вас Юлю посадили!» — воскликнул один из европейских ритейлеров, когда некая международная консалтинговая компания, работающая в нашей стране, предложила ему рассмотреть Украину как вариант для развития сети. Сейчас многие ритейл-операторы вынуждены пересмотреть свои планы по развитию. Причина не только в политическом или деловом климате в украинском государстве, но и в общеевропейском кризисе. Так, один из самых ожидаемых на рынке ритейлеров — H&M (одежда) отложил выход на рынок до следующего года. В минувшем году из страны ушло несколько игроков. В частности, российская сеть по продаже мобильных телефонов «Евросеть» и оператор бытовой техники и электроники «МегаМакс». В обоих случаях основной причиной ухода были более сильные позиции конкурентов.

Однако на рынок вышли новые игроки. Свои первые магазины в Украине в прошлом году открыли, в частности, следующие бренды: New Yorker, St. Marine, Naracamicie, Finn Flare, Oysho, GAP, Noa Noa, Pepe Jeans (все — одежда), «ЦентрОбувь» (обувь), SIX, I am, Claire’s, Diva (аксессуары), Christian Dior (парфюмерия и косметика). Кроме того, российская косметическая сеть «Л’Этуаль» в истекшем году приобрела украинские сети «Бонжур» и Brocard.

И всё же рынок торговой недвижимости продолжает развиваться прежде всего за счет украинских ритейл-операторов: Fozzy Group («Сільпо», «Фоззи», «Фора», «Буми»), АТБ, «ЭКО-маркет», «Наш край», Billa, «Велика Кишеня», Novus (все — продукты питания). Активными потребителями торговых помещений в 2011-м были также магазины бытовой техники и электроники: активно арендовали новые площади сети Comfy, «Технополис», «Фокстрот».

Но, к сожалению, растущий спрос так и не смог полностью поглотить предложение. Свободных площадей на рынке торговой недвижимости немного — около двух процентов, хотя это касается лишь качественных торговых центров с грамотной концепцией. Количество пустующих площадей в неудачных ТЦ (а это около 40% рынка) увеличивается.

Аренда и покупка

По словам директора департамента стратегического консалтинга и аналитики международной компании CBRE Марины Крестининой, средняя арендная ставка в торговых центрах за прошлый год поднялась на пять-десять процентов по сравнению с 2010-м. Но рост наблюдался только в первом полугодии, тогда как во втором ставки оставались неизменными: потребительские настроения ухудшились, товарооборот почти не увеличивался.

Сегодня самые высокие арендные ставки в ТЦ/ТРЦ составляют 100–170 долл./кв. м (без НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов), а средняя ставка колеблется в диапазоне 55–85 долларов (для типичной галерейной секции площадью 100–200 квадратов).

В сегменте street retail (торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины) востребованными остаются только центральные улицы Киева. Там арендные ставки колеблются в пределах 150–180 долларов за один квадратный метр (без НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов).

В минувшем году состоялось несколько сделок по покупке торговых центров. Одна из основных — покупка компанией «Эста Холдинг» (группа СКМ, владелец Ринат Ахметов) 100% акций Киевского универмага (ЦУМ). Оценочная стоимость сделки — сто миллионов долларов. А сеть DIY «Новая Линия» продала один из своих магазинов общей площадью около пяти тысяч квадратов оператору продуктовой розницы Fozzy Group. Кроме того, инвестиционно-девелоперская компания Alacor, которую связывают с именем украинского бизнесмена Андрея Адамовского, продала многофункциональный комплекс «Парк Горького» французскому инвестору SCC. Сумма сделки, по неофициальным данным, составляет 80 млн долларов.

Чего ждать

В 2012–2014 годах девелоперы заявили к вводу в эксплуатацию около 740 тыс. квадратных метров новых площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах, что удвоит существующее предложение торговых помещений столицы. В этом году предложение обещают увеличить на 180–250 тыс. квадратов. Такой рост может вызвать резкое падение арендных ставок. Но следует учитывать традиционную необязательность девелоперов, которые и в докризисные годы, когда не было проблем с финансированием, неоднократно переносили даты открытия объектов на год-два и даже больше. В прошлом году в Киеве ожидалось введение 200 тыс. квадратных метров общей площади торговых помещений, ввели вдвое меньше. Рискнем предположить, что в столице вместо запланированных семи ТЦ в эксплуатацию за два года введут два-три.

Впрочем, и без нового предложения перспективы у аренды торговых помещений не самые радужные. «Большинство ритейлеров приостановили свои планы по развитию. Мы не видим оснований для роста арендных ставок в течение 2012 года и ожидаем их стабилизации на уровне 2011-го при условии отсутствия дополнительных экономических потрясений», — говорит Крестинина. Она уверена, что лишь в наиболее удачных объектах ставки могут подрасти на три-пять процентов.

«Разговоры об окупаемости объектов за три-пять лет — не более чем фантазии собственников. Реально всё не так радужно и ярко», — считает директор департамента реализации и управления инвестиционно-девелоперской компании «Каскад» Татьяна Копылец. По ее словам, сегодня ставка доходности проектов коммерческой недвижимости держится на уровне 10–12%. Копылец также отметила, что игроки ожидают в нынешнем году увеличение доходности до уровня 15%, но неспокойное положение в экономике страны и неоднозначные новости из Евросоюза могут свести этот показатель в лучшем случае к 13–13,5%.



Автор: Дарья Кутецкая

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ


Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ СТАТЬЮ



ЧИТАЙТЕ ЕЩЕ В РУБРИКЕ "ЭКСПЕРТ-НЕДВИЖИМОСТЬ"
До Евро заживет?
Жилье
Украинские новостройки продолжают дешеветь, застройщики вынуждены прибегать к рассрочкам, а потому небогатые покупатели переключаются с «однушек» на «двушки»
Ненужные машиноместа
Гаражи и парковки
Киевские застройщики отказываются от строительства паркингов, а гаражи отпугивают покупателей высокими ценами. В то же время автопродажи растут
Игра в «Замри!»
Ипотека
Ожидание кризиса заставляет киевлян отказываться от покупки жилья в самый последний момент
Нехватка звезд
Гостиницы
Гостиниц в Киеве становится всё больше. Но отельеры снизят цены на свои услуги лишь после Евро-2012
Своё против чужого
Ипотека
Ипотека так и не стала альтернативой аренде жилья — ежемесячные кредитные выплаты не под силу большинству украинцев. Поэтому они по-прежнему будут арендовать квартиры, а жилье продолжит дешеветь
Под страхом залога
Страхование
Страховщики перенасытились залоговым имуществом и стали осторожнее вести бизнес. Сегодня они отказываются от демпинга в bankassurance, тщательнее выбирают банки-партнеры и диверсифицируют портфели страховых продуктов
Альтернатива себя покажет
Ипотека
Ипотека, несмотря на заявления банкиров, не становится популярнее. Это дает шанс альтернативным механизмам финансирования покупки жилья
Столичный винегрет
Городское жилье
Весна разочаровала продавцов жилья. Обычно в этот период происходит активизация рынка недвижимости, но в нынешнем году он продолжает медленно падать
Зацементированный спрос
Стройматериалы
Впервые за последние три года производители стройматериалов снизили цены. Однако оживить спрос со стороны застройщиков так и не удалось
Кризис, квартиры, кредиты
Жилье
В условиях кризисной ситуации строительная отрасль не сможет обойтись без государственной поддержки. Иначе дефицит жилья будет увеличиваться, отчего цены только вырастут






Новости компаний
Главные качества наушников — ТОП-5 параметров 01.03.2019
Покупка запчастей Volkswagen Polo в «Рipicar» – выгодно и быстро Найти по-настоящему надежные автозапчасти порой бывает нелегко и это известно каждому опытному автовладельцу. Если ваша... 19.02.2019
«Элит-Такси» анонсировала выход обновленного приложения Web-Cab Дизайн обновленного приложения стал не только интуитивно понятным, но и включил в себя большое количество новых... 01.02.2019
Вся правда о портативных зарядных устройствах Power Bank В новых моделях гаджетов все заметнее и заметнее улучшается качество экранов, мощность камер, устройства обрастают... 04.12.2018
Как провести выходные? Сидеть дома на выходные не очень хочется. Разве что после того, как вся рабочая неделя прошла под невероятным... 28.11.2018





Публикации
Как интернет-площадки защищают покупателей и продавцов друг от друга 11.04.2019
Как легально заработать на каннабисе. Инвестиции в индустрию 22.03.2019









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.in.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2018-2019 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте