Новости
В США хотят создать новую криптовалюту вместо биткоина Новая цифровая валюта сможет обрабатывать до 10 000 транзакций в секунду. 18.01.2019
376 мигрантов сделали подкоп на мексиканской границе и проникли в США Нелегалы тут же сдались американским властям и попросили предоставить им политическое убежище. 18.01.2019
Стало известно, когда Microsoft закроет Windows 10 Mobile Обновления и поддержку операционной системы компания пообещала прекратить после 10 декабря 2019 года. 18.01.2019
В Украине могут разрешить двойное гражданство Министр иностранных дел Украины Павел Климкин поддержал дискуссию о двойном гражданстве в стране. 18.01.2019
Цена на нефть продолжает бить рекорды Черное золото завершает ростом третью неделю подряд 18.01.2019
Что было бы с украинской экономикой, если бы доллар был по 10 грн? Влиятельное издание The Economist составило рейтинг по так называемому рейтингу "Биг Мак", согласно которому украинская... 18.01.2019
Названа новая культурная столица Европы Пловдив считается одним из самых древних городов Европы. 18.01.2019
Украинцы покупают все больше электромобилей После отмены ряда налогов такие машины подешевели в среднем на 20 процентов. 18.01.2019
В Украине появятся европейские остановки общественного траснпорта Удобные бордюры “busbord” сделают среду доступной. 18.01.2019
В миграционной службе рассказали, сколько украинцев оформили биометрические паспорта Спрос на биометрику за последний год вырос еще больше. 18.01.2019
2019 год будет годом технологий - какие изобретения окажут наибольшее влияние? В 2019 году можно ждать технологических прорывов в таких сферах, как здравоохранение и цифровые активы, а также хорошо... 18.01.2019
В Тунисе почти все госслужащие вышли на массовую акцию протеста Госслужащие протестуют против планов Кабмина снизить зарплату бюджетникам 18.01.2019
Кофе может стать новым биткоином? Кофейным зернам осталось расти на планете не более ста лет, потому вскоре они могут стать очень ценными. 18.01.2019
В Шотландии обнаружили самый старый экземпляр таблицы Менделеева (ФОТО) Возраст плаката оценивается примерно в 140 лет и выпущен не позже чем через 20 после открытия периодической системы. 18.01.2019
Украинская молочная продукция продолжает дорожать Также аналитики рынка рассказали, как менялась цена на молочную продукцию в 2018. 18.01.2019




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото36275.490+0.361
Серебро435.642-0.295
Платина22426.887-0.160
 ПродажаПокупкаНБУ
USD28.15027.77528.034
EUR32.19531.44531.947
RUB0.4400.3300.422
$/баррельИзм., %Дата
BRENT62.65+2.40Jan
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Украинский бизнес / №16–17(389) 29 АПРЕЛЯ 2013
Судьба квадрата    Печатная версия    в избранное
НЕДВИЖИМОСТЬ
Глава агентства недвижимости «Благовест» рассказала о ценах, налогах и безопасности покупателя

В 2012 году в Украине было введено в строй 10,7 млн квадратных метров жилья — рекорд двух последних десятилетий. Правда, достигнут он во многом за счет завершения проектов-долгостроев, начатых еще до кризиса. В 2013-м риелторы отмечают плавную активизацию рынка недвижимости. О том, куда он дрейфует и каких цен на жилье стоит ждать, «Эксперту» рассказала генеральный директор крупнейшего столичного агентства недвижимости «Благовест» Ирина Луханина.

— Недавно в Украине была создана Государственная регистрационная служба (Укргосреестр), которой с начала 2013 года от Бюро технической инвентаризации (БТИ) перешла функция регистрации прав на недвижимость. Чиновники, риелторы, нотариусы и клиенты оказались не готовы к новым механизмам (см. «Упростили до дыр»). Что происходит сейчас?

— Уже к середине января большинство нотариусов и операторов рынка благополучно перешли на новую систему. Еще в 2012 году процесс подготовки документов занимал от полутора до двух месяцев. Сегодня всё то же самое можно оформить за три-четыре дня.

Это положительно сказалось на ситуации, так как 30 процентов рынка жилой недвижимости — многоступенчатые сделки (разъезды, обмены и так далее), очень зависимые от сроков регистрации.

— Насколько выросли издержки покупателей при регистрации сделок?

— Примерно в два-два с половиной раза. Но не стоит думать, что эти суммы могут как-то повлиять на стоимость квадратного метра. В среднем сегодня государственные расценки на подготовку пакета документов для оформления сделки составляют 1500–2000 гривен.

Дрейф рынка

— За первые годы кризиса количество реальных сделок на украинском рынке недвижимости сократилось в три-четыре раза. Что показывает весна этого года?

— В 2011-м произошел рост количества сделок, проведенных агентством «Благовест», на 36,8 процента по сравнению с 2010 годом, денежный оборот по ним увеличился на 7,1 процента. В 2012-м по сделкам в рамках нашего агентства произошло снижение в пределах десяти процентов — объем капитализации составил 4,376 миллиарда гривен. Но в 2013 году мы видим новую тенденцию активизации рынка. Например, количество обращений к нам в агентство с начала этого года было примерно на уровне 10–13 тысяч в месяц. Это значительно выше ноябрьских показателей прошлого года, что говорит: рынок оживился и количество сделок, а также их объемы в этом году будут однозначно больше.

При этом, конечно, уровень доходности сейчас абсолютно иной. Если перед кризисом около 60 процентов продаваемых жилых объектов считались категорией экономкласса и шли по цене 150–300 тысяч долларов, то сегодня по 300 тысяч долларов продается твердый «бизнес-плюс».

Вместе с тем рынок постепенно мигрирует из сегмента 70–100 тысяч долларов за объект в 100–150 тысяч. В этом ценовом диапазоне сейчас можно приобрести любой тип недвижимости — от однокомнатной до многокомнатной квартиры, от небольшого дома до офисного помещения или магазина. Именно такие качественные объекты сегодня и демонстрируют колебания цены в диапазоне 5–15 процентов.

Если же говорить о домах хрущевского и гостиничного типов, то когда говорят о дне рынка, очевидно, именно эти объекты там сейчас и находятся.

— Как такая конъюнктура сказалась на рынке аренды недвижимости?

— Аренда — самый гибкий рынок, который быстро приспосабливается к реалиям. Большинство арендаторов жилья по-прежнему продолжают стремиться в центр. Логика их проста: если доходы позволяют платить от 500 долларов в месяц, лучше снимать квартиру меньше, но в центре.

Хочу заметить, что всё меньшую роль в Киеве играет фактор близости метро и всё большую — общий возраст дома, его качество, уровень инфраструктуры, престижность района. И, наконец, экология. Скажем, Оболонь сегодня дороже Березняков, Русановки или Борщаговки не потому что там метро, а потому что там хорошая инфраструктура, рядом природа и водоемы. Фактор экологии стал настолько заметным, что в последние годы устойчиво растет категория покупателей жилья в многоквартирных домах в пригороде.

Есть еще одна тенденция, которой не было до кризиса. Растет спрос на аренду многокомнатных квартир, причем не только трех-, но и четырех-, и пятикомнатных. Цены выравниваются, за одни и те же деньги теперь можно снять как двухкомнатное, так и четырехкомнатное жилье, но в разных районах.

— Каков ваш прогноз по ценам на квартиры в ближайший год?

— На протяжении нескольких лет цены остаются стабильными. Некоторый рост может произойти в течение этого или следующего года прежде всего за счет активизации программ ипотечного кредитования. Это коснется сегмента качественного жилья. В последние несколько лет на рынке ипотечного кредитования ситуация была изменчивой: как только участники рынка проявляли активный интерес к ипотеке и доля сделок с кредитной составляющей достигала 10–12 процентов, банки повышали процентные ставки, что влекло за собой уменьшение количества ипотечных сделок.

«Налог на недвижимость не такой уж большой, чтобы владельцам жилья, попадающим под него, немедленно выходить на рынок со своими объектами»

В этом году банки пытаются вернуть «моду на кредиты». В первую очередь посредством снижения ставок. На рынке ипотечного кредитования появились предложения займов под 16,5–18 процентов. (С мая 2012 года правительство запустило программу льготного кредитования, по которой многие категории бюджетников начали получить кредиты на жилье под три процента годовых сроком на 10–15 лет; по данным компании «Простобанк Консалтинг», сегодня, по сравнению с серединой осени 2012-го, ставки на ипотечные 15-летние кредиты на вторичном рынке упали с 23 до 21,7%, на первичном — с 23,5 до 22%. — «Эксперт».)

Недорогое жилье остается на рынке. Например, за 35–50 тысяч долларов можно приобрести приличную однокомнатную квартиру в таких отдаленных районах, как Троещина, Лесной массив, Борщаговка. За 60–75 тысяч можно выбрать двухкомнатную.

Есть объекты, которые в экспозиции совсем не задерживаются, их появления ждут заинтересованные покупатели. Всегда пользуются повышенным спросом двухкомнатные квартиры в центре (Печерск) и на Оболонских Липках.

— И как долго сегодня квартиры стоят на продаже?

— От нескольких дней до нескольких месяцев. В среднем наш риелтор сегодня проводит около 20–40 просмотров с каждым покупателем. Обычно на то, чтобы просмотреть спектр подходящих квартир, уходит от семи до десяти дней.

— Многие эксперты высказывали следующее предположение: с начала кризиса у банков накопилось очень много залоговых квартир, которые в какой-то момент могут быть выброшены на рынок и тем самым обвалить цены. Что вам известно об этой категории?

— Такое жилье в основном было выведено на рынок в конце 2008-го и в течение 2009 года, что, начиная с октября 2008-го, подстегнуло резкое снижение цен. Особенно в экономклассе.

Было видно, что рынок перегрет, но что проблемы будут настолько глубоки, было неочевидно. Ведь еще в конце лета 2008 года мы наблюдали продолжение роста цен, после чего был достигнут их абсолютный рекорд. В период действия массовых ипотечных программ была особая категория покупателей, которые зарабатывали на перепродаже квартир. Они имели возможность брать выгодные краткосрочные кредиты под невысокие проценты и уже спустя год, а то и меньше, продавать жилье. Затем они инвестировали в объекты в новом проекте, ведь цены росли быстрее, чем нарастали процентные платежи. С закрытием дешевой ипотеки эта категория инвесторов быстро исчезла.

Несмотря на большое количество проблемных заемщиков, после стабилизации рынка массового выброса квартир по заниженным ценам мы не наблюдаем. Сегодня банки у себя на сайтах выставляют эти объекты для реализации. Между финучреждениями и заемщиками существует практика совместной реализации объекта с дальнейшей реструктуризацией остатка долга. Цены на такие объекты ниже рыночных не более чем на пять процентов.

Жилье и демография

— Как повлиял на рынок налог на недвижимость, который действует с 2013 года? Многие ли собственники «избыточного» жилья, чтобы не платить налог, перераспределяют такую жилплощадь, переписывая ее на других собственников, в том числе членов семьи? Увеличилось ли число фиктивных сделок на рынке?

— Налог не такой уж большой, чтобы владельцам жилья, попадающим под него, немедленно выходить на рынок со своими объектами. Процедурные издержки окажутся больше налогов. (Для собственника второй квартиры площадью 240 кв. м налог составит около 1300 гривен в год при транзакционных издержках в случае продажи в три-четыре тысячи. — «Эксперт».)

Также ошибочно думать, что сегодня легко продать или переоформить объект по фиктивной цене. Во-первых, сейчас любой клиент, который приобретает недвижимость, хочет иметь гарантии, а любой уважающий себя риелтор всегда будет рекомендовать ставить в договоре рыночную или максимально приближенную к ней цену.

Во-вторых, есть целый сегмент участников рынка — оценщики, которые дорожат своей лицензией и не сделают официальную оценку намного ниже реальной стоимости.

В-третьих, сделать фиктивный договор дарения — тоже не самый удачный вариант, потому что это легко оспариваемая процедура. Вообще проводить несколько операций с недвижимостью в год — дорогое удовольствие, поскольку существует налог на доходы физлиц, уплата которого значительно превысит размер налога на недвижимость. Так что, думаю, вряд ли рынок как-то будет реагировать на этот налог.

— Вы знаете, что будет с ценами в долгосрочной перспективе? С одной стороны, сказывается сокращение населения: во взрослую жизнь начинает входить поколение, родившееся в период спада рождаемости 1990-х годов. А значит, новых молодых семей в ближайшие пять-десять лет будет куда меньше. С другой стороны, жилая инфраструктура устаревает: в минувшие 20 лет жилья по стране вводилось в три-пять раз меньше, чем в 1970–80-е годы.

— Я думаю, что за счет приезда новых людей из регионов в Киеве и дальше будет нарастающий спрос. Тот, кто сегодня является арендатором, стремится завтра стать собственником, потому что в конечном итоге выплачивать можно те же деньги, но за свое собственное жилье.

Люди периодически меняют свою жизнь — женятся, расходятся, увеличивают семьи, переезжают. Это всегда было фундаментальным двигателем рынка. Кроме того, у современного человека меняются стандарты жизни. Всё это и далее будет мотивировать людей улучшать жилищные условия.

— В 2012-м жилья введено больше, чем даже в 2007–2008 годах. Стоит ли ожидать падения цен в новостройках или будет большое количество непроданных квартир?

— Сегодня на этом рынке масса акционных предложений. Застройщики стали более лояльны к покупателю и предлагают не только более широкий спектр проектов, но и самые разные программы, вплоть до беспроцентных рассрочек. Да, есть немало объектов, где строительство завершено, а квартиры всё еще стоят на продаже.

Однако я почти не вижу готовых домов с невыкупленными одно- и двухкомнатными квартирами, особенно в хороших районах. Особый спрос, как всегда, на массивы Осокорки и Позняки — где строится более-менее недорогое жилье и работают проверенные временем застройщики («Киевгорстрой», «Ползнякижилстрой»). И, безусловно, на центр, особенно жилье премиум-класса.

Так что первичный рынок действительно активизировался. И это хороший знак, так как вторичный рынок всегда следует за его тенденциями.

— В период ценового бума в Украине наблюдалась масса строительных афер. Насколько теперь рынок очищен от таких проектов? Или риск оказаться жертвой недобросовестных застройщиков, наоборот, вырос?

— Первичный рынок не является приоритетным для нас, так как у застройщиков сегодня неплохо работают свои отделы продаж. Правда, было немало застройщиков, предлагавших нам сотрудничество. Поэтому мы открыли отдел новостроек, который занимается мониторингом всех предложений в этом сегменте.

Я считаю, что сегодня самый большой риск для инвестора фиксируется на этапе, когда степень готовности дома составляет менее 30 процентов. К счастью, клиенты стали намного грамотнее и разборчивее в выборе. Прежде чем поверить заманчивой цене, они готовы оплатить услуги риелтора и юриста, чтобы не попасть в очередную строительную пирамиду. Так что есть основания надеяться, что жертв подобных афер будет меньше.

А пока падает…

По данным Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ),средняя стоимость столичного жилья за первый квартал 2013 года по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом снизилась на 6,45%. Сегодня квадратный метр стоит, как в мае 2006-го, — 1,73 тыс. долларов. Эксперты ССНУ отмечают, что в апреле нынешнего года на рынке жилья наблюдались некоторые всплески деловой активности, однако стоит ожидать дальнейшего падения цен примерно на 0,4% в месяц. По данным главы ССНУ Александра Рубанова, в Киеве сейчас заключается около 500 сделок в месяц, связанных с недвижимостью (купля/продажа, аренда и т. д.), тогда как до кризиса — 16–17 тысяч.



Автор: Юрий Лукашин

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ


Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ СТАТЬЮ



ЧИТАЙТЕ ЕЩЕ В РУБРИКЕ "УКРАИНСКИЙ БИЗНЕС"
Проигрыш «чертовой дюжины»
Лотереи
О том, как Кабмин продлил срок действия лицензий всех операторов лотерей на 13 лет без их ведома и согласия
Кукурузник по-кубински
Корпорация кубинской авиации создает на острове Свободы производственную базу для модернизации собственного парка самолетов Ан-2
Семиголовое «Гидро…»
На минувшей неделе был обнародован приказ Министерства энергетики и угольной промышленности от 5 сентября, согласно которому стоимость основных средств энергетической компании «Укргидроэнерго» составляет 12,488 млрд гривен
На машинах под горой
Машиностроение
На что Ринат Ахметов делает ставки в своем бизнесе по производству горнодобывающей техники
Операция «компенсация»
Автопром
Кабинет министров разрабатывает процедуру денежной компенсации для тех покупателей украинских легковушек, которые сдали на утилизацию старые авто. Такой шаг даст краткосрочный положительный эффект, но вызовет проблемы в среднесрочной перспективе
Адреналин за свой счет
Туризм
Активный туризм в Украине становится модным увлечением. Но соответствующий сегмент всё еще остается нишевым и диковатым: не хватает квалифицированных специалистов и правил игры
Родник для фотона
Репортажи
Менее чем за год в Крыму построено около 30 МВт солнечных мощностей. В ближайшие несколько лет они увеличатся в десятки раз
Берут на снежную пушку
Репортажи
Владельцы горнолыжных трасс в Украинских Карпатах прилагают большие усилия, чтобы составить конкуренцию европейским горнолыжным курортам. Однако во многих местах создание необходимой инфраструктуры находится в зачаточном состоянии. Таковы основные результаты пробега «Лыжный патруль-2010»
Крюковать или хюндаить?
Расследования
Прежде чем решать, у кого закупать скоростные поезда для украинских железных дорог, чиновникам не мешало бы выяснить, где такую технику у нас применить
Киев-гор-строй-мой-твой-стой
Расследования
Переход «Киевгорстроя» в частные руки вызовет удорожание жилья в столице






Новости компаний
Вся правда о портативных зарядных устройствах Power Bank В новых моделях гаджетов все заметнее и заметнее улучшается качество экранов, мощность камер, устройства обрастают... 04.12.2018
Как провести выходные? Сидеть дома на выходные не очень хочется. Разве что после того, как вся рабочая неделя прошла под невероятным... 28.11.2018
Эффективное оборудование для ресторанов и бара На прибыльность любого предприятия общественного питания, влияет и привлекательный дизайн помещения, и оригинальность... 20.11.2018
Что лучше: онлайн кредит на карту или деньги в долг от частного лица
Кредит онлайн на любую карту считается наиболее распространенным видом займов. Они настолько популярны, обходят... 15.11.2018
Онлайн игровые клубы Украины 10.11.2018



Публикации
Большая стирка с Александром Клименко, Максимом Слуцким и Артуром Золотаревским 14.12.2018
Новая партия Бродского и Насирова: за «банкет» платит госбюджет Украины 15.11.2018









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2004-2019 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте