Новости
В аэропорту "Борисполь" появится отель Планируется создать 200 номеров. 21.01.2019
Виталия Кличка попросили пересмотреть решение о платных детсадах для некиевлян Минобразования обратилось к КГГА с просьбой пересмотреть решение о том, что обучение в детсадах столицы будет платным... 21.01.2019
Tesla собирается уволить 7% своих сотрудников Такова часть стратегии компании по сокращению издержек в ходе разворачивания крупносерийного производства массового... 21.01.2019
Арабские государства хотят объединиться в отдельный таможенный союз Участники саммита Лиги арабских государств объявили о планах создания Таможенного союза. 21.01.2019
Гослесагентство рассказало о количестве проданных новогодних деревьев и сумме выручки Средняя стоимость одной елки составила 69 грн. 21.01.2019
Wizz Air поднял тарифы на регистрируемый багаж Венгерский лоукостер Wizz Air, который работает и в Украине, существенно увеличил плату на услуги приоритетной посадки,... 21.01.2019
"Укрзализныця" значительно подняла цены на постельное белье и напитки в поездах Железные дороги в других странах мира продают эти услуги еще дороже, заверяют в УЗ. 21.01.2019
В Ташкенте обнаружили клад стоимостью 1 млн долларов (ФОТО) Некоторые работы передадут на реставрацию в Польшу и Германию. 21.01.2019
Украинцам помогут искать работу карьерные советники К такому специалисту человек может обратиться в случае, если ему необходима помощи при поиске вакансии 21.01.2019
В Мали произошло нападение на миротворцев ООН, есть погибшие В западноафриканской республике Мали террористы напали на базу ООН, в результате чего были убиты 8 миротворцев, еще 19... 21.01.2019
Названы продукты питания, которые в Украине подделывают чаще всего Особо обратить внимание стоит на еду, в которой содержится большое количество жиров 20.01.2019
В США хотят создать новую криптовалюту вместо биткоина Новая цифровая валюта сможет обрабатывать до 10 000 транзакций в секунду. 18.01.2019
376 мигрантов сделали подкоп на мексиканской границе и проникли в США Нелегалы тут же сдались американским властям и попросили предоставить им политическое убежище. 18.01.2019
Стало известно, когда Microsoft закроет Windows 10 Mobile Обновления и поддержку операционной системы компания пообещала прекратить после 10 декабря 2019 года. 18.01.2019
В Украине могут разрешить двойное гражданство Министр иностранных дел Украины Павел Климкин поддержал дискуссию о двойном гражданстве в стране. 18.01.2019




Магазин сантехники
Предлагаем купить сантехнику в Киеве. Отличная цена!
dushik.com.ua

Курс банковских металлов НБУ Курсы валют Стоимость нефти (ICE)
грн./тр.унциюИзм., %
Золото35956.768-0.879
Серебро435.801+0.036
Платина22524.570+0.436
 ПродажаПокупкаНБУ
USD28.11027.75527.981
EUR32.17531.40031.904
RUB0.4380.3300.422
$/баррельИзм., %Дата
BRENT62.700.00Jan
WTI67.49-0.8446Aug
GAS OIL630.25-0.5157Aug
Украинский бизнес / №40(365) 22 ОКТЯБРЯ 2012
Электорально-недвижимый ужас: почему стагнирует рынок жилой недвижимости    Печатная версия    в избранное
НЕДВИЖИМОСТЬ
Вопреки ожиданиям, осень не принесла столичным продавцам жилья увеличения продаж. Застройщики и риелторы возлагают надежду на «после выборов»

«В нашем агентстве есть традиция — мы обмываем каждую оформленную сделку по купле-продаже квартиры. До кризиса поводы для подобных посиделок были каждый день, сейчас — раз в одну-две недели», — рассказывает столичный риелтор.

С наступлением осени ситуация обострилась. Ведь обычно, как только желтеют первые листья, спрос на жилье увеличивается вместе с ростом деловой активности и появлением новых студентов. А сейчас наблюдается только падение продаж. «В сентябре уровень деловой активности был невысоким и почти не менялся, а в конце месяца даже произошел небольшой спад», — констатируют аналитики агентства недвижимости (АН) «Планета Оболонь».

Похожая ситуация сложилась и на первичном рынке жилья. «В сентябре наши продажи в натуральном выражении уменьшились на три процента по сравнению с августом и на пять процентов по сравнению с июлем», — сообщил заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун.

Не укупишь

Одна из ключевых причин осеннего «облома» банальна — у покупателей по-прежнему нет денег, в том числе заемных. По данным консалтинговой компании «Простобанк консалтинг», ипотеку сегодня предоставляет лишь десяток банков из 50 лидеров. Правда, наметилась небольшая либерализация: в начале года четыре финучреждения кредитовали приобретение нового жилья без привязки к конкретному объекту или строительной компании (ибо в большинстве случаев банки выдают займы на покупку квартир только в объектах своих застройщиков-партнеров). Тогда ставки по таким займам стартовали от 17,1% годовых, а авансы — от 30%. Сейчас купить новую недвижимость в кредит под залог ее самой можно уже с авансом от 20% (такие условия декларирует только Укргазбанк). А вот средние реальные ставки по ссудам на срок до 20 лет колеблются в диапазоне 20,16–20,39%.

Занять под покупку жилья на вторичном рынке еще сложнее. По самым дорогим в этом сегменте займам — сроком на год — средняя реальная ставка достигла 23,71% годовых, а по самым дешевым, двадцатилетним — 21,17%.

«Банковская ставка свыше 20 процентов годовых не устраивает инвесторов. Соответственно, сделок на протяжении последнего года было очень мало. По такой процентной ставке было около десяти запросов в месяц», — говорит заместитель директора по продажам департамента реализации недвижимости ПАО «Холдинговая компания “Киевгорстрой”» Сергей Неклюдов. Он отметил, что после того, как Укргазбанк предложил процентную ставку 16,8% годовых в гривне, количество заявок на кредит увеличилось втрое.

Как уже писал «Эксперт», застройщики стараются взять на себя функции банкиров и предлагают потенциальным покупателям квартиры в рассрочку (см. «До Евро заживет?»). Как сообщил руководитель отдела продаж жилого комплекса Park Stone Дмитрий Шостя, около 80% компаний, активно работающих на первичном рынке, предоставляют своим клиентам беспроцентную рассрочку до ввода дома в эксплуатацию на срок один-два года при первоначальном взносе от 50%. Эти сроки связаны со строительством дома. Одна 23-этажная секция в нормальном темпе должна возводиться два года. «В первый год, пока уровень готовности не достигнет 50–60 процентов, квартиры раскупаются вяло, иногда даже нет смысла тратить деньги на рекламу. Потому рассрочка выдается на оставшийся до ввода в эксплуатацию срок», — пояснил Шостя. Впрочем, некоторые застройщики предоставляют кредиты и на более долгий срок (до десяти лет) под 10–15% годовых при первоначальном взносе от десяти процентов.

На вторичном рынке практикуется продажа квартир лишь при стопроцентной оплате. Изредка встречаются случаи, когда продавцы жилья дают рассрочку до одного года.

И прочие причины

Есть и иные причины сокращения числа сделок осенью. Так, Алексей Говорун связывает эту тенденцию с предстоящими парламентскими выборами: «Есть группа покупателей, которые заняли выжидательную позицию». Многие потенциальные покупатели надеются, что жилье еще подешевеет или у застройщиков появятся какие-то привлекательные акционные программы, рассрочки. Кто-то просто боится тратить свои сбережения до тех пор, пока не станет ясна дальнейшая судьба доллара и гривни» (см. «На пределе стабильности»). Спекулянты, которые вкладывают деньги в недвижимость с целью получения прибыли, на рынок так и не вернулись.

Цена одного квадратного метра жилья в Украине равна четырем средним зарплатам, тогда как в Германии —0,8, а в России — полторы средней зарплаты

Снижение количества сделок привело к дальнейшему уменьшению средней цены квадратного метра в Киеве. Так, по данным АН Real Druzi, на вторичном рынке за него дают 2130 долларов, тогда как в августе — 2146 долларов. С начала года старое жилье подешевело примерно на пять процентов. Риелторы отмечают, что наибольшим спросом в последнее время пользовались на «вторичке» квартиры экономкласса с ремонтом: однокомнатные стоимостью до 55 тыс. долларов, двухкомнатные — до 65 тыс. долларов и трехкомнатные — до 85 тыс. долларов. Наибольший интерес (20% от сделок) вызвали у покупателей самые дешевые на рынке квартиры в Дарницком районе. Наименее востребовано оказалось жилье в Подольском и Шевченковском районах (доля — по шесть процентов).

На столичном первичном рынке квадратный метр стоит 1670 долларов, что на полтора процента выше, чем в начале этого года. За сентябрь цена почти не изменилась. Правда, удорожание квадратного метра в новостройках связано с повышением уровня готовности домов — чем ближе срок сдачи в эксплуатацию, тем дороже жилье. Новых объектов на рынке почти нет.

В своих прогнозах игроки рынка на удивление сдержанны и даже не пытаются выдать желаемое за действительное, хотя и ждут увеличения продаж на пять-десять процентов после выборов.

При этом «вторичка» по-прежнему будет дешеветь. Эксперты обещают, что за оставшиеся два месяца старое жилье «просядет» еще на два-три процента. Стоимость квадратных метров на «первичке» останется на прежнем уровне, но активизируются маркетинговые программы. Особенно в канун новогодних праздников. Объективные основания для таких ожиданий есть. По оценке директора проектной компании Archproekt Анны Искиэрдо, если сопоставить средний уровень доходов жителей украинской столицы и стоимость жилья, то цены завышены примерно на 20%. Она отметила, что сегодня в Украине цена одного квадратного метра жилья равна четырем средним месячным зарплатам, тогда как, например, в Германии — 0,8, а в России — полторы средней зарплаты.

Ипотека от работодателя

Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика»:

— Благодаря постановлению Верховного суда от 18 июля 2012 года физические и юридические лица теперь смогут без лицензии Нацбанка или Нацкомфинуслуг спокойно выдавать кредиты друг другу. Таким образом, компании станут использовать предоставление кредитов в качестве мотивации своих сотрудников и при этом зарабатывать деньги. В ближайшее время украинцы будут брать кредит на покупку жилья у своего работодателя.

В Украине и ранее были компании, которые давали деньги в долг своим наиболее надежным сотрудникам. Теперь благодаря решению Верховного суда делать это можно с минимальными рисками. Раньше в суде некоторые недобросовестные заемщики добивались решения, позволяющего не возвращать деньги. Основной подводный камень был в том, что для предоставления ссуды нужна была специальная лицензия. Теперь достаточно договора между сторонами.

Продавать надо лучше

Вадим Непоседов, президент консалтинговой компании UTG:

— Технологии продаж на рынке жилой недвижимости Украины фактически отсутствуют. Нет, к примеру, шоурумов, хорошо продвигающих квартиры в Москве и Питере.

Покупателям квартир очень часто дают не совсем то, чего они хотят. Перенос перегородок, замена дверных блоков, сантехники и батарей отопления — это только малая часть неудобств, которые терпят жильцы, въезжая в новый дом. А ведь люди за это заплатили и фактически несут убытки. Дома строятся не из тех материалов, которые больше всего устроили бы покупателей. В подъездах часто отсутствуют важные с точки зрения потребителей вещи, за которые они готовы платить — к примеру, холлы, колясочные, комнаты консьержек, системы видеонаблюдения и так далее.

На мой взгляд, застройщики совершенно напрасно не играют с покупателем в разные «игры»: например, не продают одному квартиру в чертежах, а другому — с мебелью.

КОММЕНТАРИЙ

Светлана Рябова

Унесенные метром

Год назад я и мой муж, новоиспеченные молодожены, решили, что можем позволить себе купить квартиру в Киеве. Наших сбережений и подарков родителей на свадьбу хватало на первоначальный взнос, остальное мы планировали одолжить в банке. Тогда «однушка» на «вторичке» в полюбившемся нам Оболонском районе стоила около 60 тысяч долларов (примерно 1700–1800 долл./кв. м), а в начале осени 2011 года ипотечные ставки опустились в среднем до 16–18% годовых. Мы начали осторожно знакомиться с рынком: ходить на просмотры и изучать предложения банков. Брокеры уговаривали: «Надо брать». Завтра, мол, таких цен не будет, и рынок снова рванет вверх, так, как это произошло перед кризисом. «Подогревали» нас советами также родственники и знакомые. «Вы больше переплатите за аренду квартиры», — говорила мне мама. «Ты с ума сошла! Чего ждешь? Бери сейчас, в сентябре, за месяц цена за квадратный метр выросла на три процента, дальше будет еще хуже», — убеждала меня коллега, авторитетный специалист по рынку недвижимости.

Я слушала всех и начинала паниковать. Еще немного — и была бы готова купить «здесь и сейчас» первое, что более-менее соответствовало бы моему представлению о квартире. Не торгуясь.

Удержали от спонтанной покупки простые цифры. Мы посчитали, сколько за год заплатим за аренду и сколько пришлось бы по итогам года отдать банку (с учетом самых высоких на тот момент процентов). Арендовать выходило выгоднее.

Вдумчивый подход к вопросу говорил и о том, что рынку недвижимости еще очень далеко до восстановления. Реальных клиентов со всей суммой на руках можно было по пальцам пересчитать. Банки выдвигали (и выдвигают) очень жесткие условия к заемщику — отметалось примерно 60% заявок. Инвестировать же в строительство на этапе котлована больше никто не хотел — слишком велик риск, что объект пополнит список столичных недостроев. Раскрутить рынок и взвинтить цены ни у продавцов квартир, ни у строителей просто не получилось бы.

Мы еще не купили квартиру. Но цены за год упали, причем даже в экономсегменте, который вообще колебался слабее прочих в последние годы. Ведь это самый ходовой товар, так как большинство оставшихся в стране потенциальных покупателей — люди небогатые. И всё же стоимость квадратного метра снизилась за год примерно на пять процентов. Сейчас, например, «единичку» площадью 32–35 кв. м на Оболони можно купить за 57 тыс. долларов. И торг уместен. Продавцы уступают еще 700–1000 долларов, то есть примерно половину суммы, которая идет на оплату брокерских услуг. Это лишь те случаи, когда хозяева квартиры не торопятся с продажей, в других случаях дисконт может составить и пять-семь тысяч у. е. Правда, это информация не от брокеров, а от продавцов и непосредственных владельцев квартир. Риелторы по-прежнему убеждают, что оболонских «однушек» в пределах 53–55 тыс. долларов в районе метро нет. «Если они и появляются — их тут же выкупают спекулянты. До реального покупателя они не доходят», — в начале августа убеждал брокер, который показывал нам убитую гостинку на первом этаже стоимостью 59 тыс. долларов. Не знаю, какой смысл спекулянтам делать ставки на столь рискованный и малорентабельный товар. Услуги брокера стоят три-пять процентов от стоимости квартиры, процент нужно отдать государству, еще около 250 долларов уйдет на подготовку всевозможных документов. В итоге покупка квартиры стоимостью 53 тыс. долларов обойдется в 56–57 тысяч. В чём смысл? На рынке таких предложений и без того много, а вот со спросом проблемы.

К слову, гостинка, которую мы смотрели в начале августа, до сих пор не продана. Причем за это время она, судя по объявлению, подешевела почти на две тысячи. И это не самый длительный срок продажи. Некоторые квартиры, которые мы смотрели полгода назад и даже больше, до сих пор значатся в списках объектов на продажу. В большинстве случаев цены снизились на пять-семь процентов, но покупателей по-прежнему нет.



Автор: Дарья Кутецкая

 печать  отправить ссылку другу  в избранное
КОММЕНТАРИИ


Нет комментариев.

ОБСУДИТЬ СТАТЬЮ



ЧИТАЙТЕ ЕЩЕ В РУБРИКЕ "УКРАИНСКИЙ БИЗНЕС"
Проигрыш «чертовой дюжины»
Лотереи
О том, как Кабмин продлил срок действия лицензий всех операторов лотерей на 13 лет без их ведома и согласия
Кукурузник по-кубински
Корпорация кубинской авиации создает на острове Свободы производственную базу для модернизации собственного парка самолетов Ан-2
Семиголовое «Гидро…»
На минувшей неделе был обнародован приказ Министерства энергетики и угольной промышленности от 5 сентября, согласно которому стоимость основных средств энергетической компании «Укргидроэнерго» составляет 12,488 млрд гривен
На машинах под горой
Машиностроение
На что Ринат Ахметов делает ставки в своем бизнесе по производству горнодобывающей техники
Операция «компенсация»
Автопром
Кабинет министров разрабатывает процедуру денежной компенсации для тех покупателей украинских легковушек, которые сдали на утилизацию старые авто. Такой шаг даст краткосрочный положительный эффект, но вызовет проблемы в среднесрочной перспективе
Адреналин за свой счет
Туризм
Активный туризм в Украине становится модным увлечением. Но соответствующий сегмент всё еще остается нишевым и диковатым: не хватает квалифицированных специалистов и правил игры
Родник для фотона
Репортажи
Менее чем за год в Крыму построено около 30 МВт солнечных мощностей. В ближайшие несколько лет они увеличатся в десятки раз
Берут на снежную пушку
Репортажи
Владельцы горнолыжных трасс в Украинских Карпатах прилагают большие усилия, чтобы составить конкуренцию европейским горнолыжным курортам. Однако во многих местах создание необходимой инфраструктуры находится в зачаточном состоянии. Таковы основные результаты пробега «Лыжный патруль-2010»
Крюковать или хюндаить?
Расследования
Прежде чем решать, у кого закупать скоростные поезда для украинских железных дорог, чиновникам не мешало бы выяснить, где такую технику у нас применить
Киев-гор-строй-мой-твой-стой
Расследования
Переход «Киевгорстроя» в частные руки вызовет удорожание жилья в столице






Новости компаний
Вся правда о портативных зарядных устройствах Power Bank В новых моделях гаджетов все заметнее и заметнее улучшается качество экранов, мощность камер, устройства обрастают... 04.12.2018
Как провести выходные? Сидеть дома на выходные не очень хочется. Разве что после того, как вся рабочая неделя прошла под невероятным... 28.11.2018
Эффективное оборудование для ресторанов и бара На прибыльность любого предприятия общественного питания, влияет и привлекательный дизайн помещения, и оригинальность... 20.11.2018
Что лучше: онлайн кредит на карту или деньги в долг от частного лица
Кредит онлайн на любую карту считается наиболее распространенным видом займов. Они настолько популярны, обходят... 15.11.2018
Онлайн игровые клубы Украины 10.11.2018



Публикации
Большая стирка с Александром Клименко, Максимом Слуцким и Артуром Золотаревским 14.12.2018
Новая партия Бродского и Насирова: за «банкет» платит госбюджет Украины 15.11.2018









Главная Реклама на сайте
Материалы помеченные значком имеют ограниченный доступ. Использование материалов Эксперт.UA разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на expert.in.ua
©2004-2019 Эксперт.in.ua   Реклама на сайте